Годовой отчет за период с 1 января 2010 года по 31 декабря 2010 года I введение

Скачать 178.98 Kb.

Название	Годовой отчет за период с 1 января 2010 года по 31 декабря 2010 года I введение
Тип	Отчет

rykovodstvo.ru > Руководство эксплуатация > Отчет

ОАО «С.-Петербургское акционерное общество

по развитию недвижимости (Невский 25)»
ОАО «Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости (Невский 25)»

Годовой отчет за период с 1 января 2010 года по 31 декабря 2010 года

I Введение.
ОАО « Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости ( Невский 25)» (далее ОАО «Невский 25» или Компания) зарегистрировано Комитетом по внешним связям мэрии Санкт-Петербурга 29 декабря 1993 года.
15 февраля 1994 года в Устав Компании внесены изменения и дополнения, которые зарегистрированы Российским агентством Международного сотрудничества и развития 15 апреля 1994 года.
24 июля 1997 года Государственной Регистрационной Палатой при Министерстве экономики Российской Федерации произведена перерегистрация Компании, связанная с приведением Устава Компании в соответствие с требованиями Федерального закона « Об акционерных обществах» № 208 –ФЗ от 26 декабря 1995 года.
12 декабря 2006 года Межрайонная Инспекция Федеральной Налоговой Службы России №15 по Санкт-Петербургу зарегистрировала устав Компании в новой редакции.
Юридический и почтовый адреса совпадают: Россия, 191186, Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 25.
Среднесписочная численность работающих в Компании в 2010 году составила 19 человек.
Уставный капитал Компании на 31.12.2007 год составляет 17 510 422 рублей, он разделен на 17 510 422 обыкновенных акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая.

В 2010 году Уставный капитал остался без изменений.
Акционерами Компании являются:

Duze Investments Limited, компания, зарегистрированная на Кипре с 17 октября 2005 года, доля в Уставном капитале – 60,56% (с 22 марта 2006).
ОАО «Центральное конструкторское бюро морской техники «РУБИН»», российское предприятие, созданное и существующее по законодательству Российской Федерации (« РУБИН»), доля в Уставном капитале – 39,44%.

II Направления деятельности Компании.
Компания является самостоятельным хозяйствующим субъектом, созданным для развития, управления и эксплуатации пятиэтажного здания и земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 25 («Атриум на Невском 25»).
Компания осуществляет свою деятельность на основании Договора аренды земли и здания, заключенного между ОАО « Невский 25» и КУГИ 15 февраля 1994 года и зарегистрированного в ГБР с учетом изменений 09.10.2002 года.
Основными направлениями деятельности являются:

сдача помещений здания в субаренду,
оказание услуг парковки автотранспорта.

III Положение Компании на рынке офисной недвижимости.

«Атриум на Невском 25» принято считать бизнес-центром класса «А». В настоящее время на рынке Санкт-Петербурга существуют разные методики определения классности бизнес-центров. Компания разделяет следующую позицию. Бизнес-центр класса «А» - это высококачественное вновь построенное или реконструированное здание, располагающееся исключительно в центральной части Санкт-Петербурга. Для него характерен широкий спектр услуг, автономные инженерные системы, климат контроль, наличие кафе и охраняемого паркинга. В качестве конструктивных особенностей эксперты отмечают атриум и свободную планировку офисных площадей.

Исходя из этого бизнес-центрами класса "А" в Петербурге традиционно принято считать: "Дом Швеции", "Дом Зингера", "Атриум на Невском, 25", "Северная столица", "Белые ночи", "Караванная, 10", "Невский, 38", “Строгановский” и Genium (Невский 10). Перечисленные объекты расположены в центре города, и все они, за исключением бизнес-центра на Караванной улице, представляют собой исторические здания после реконструкции. Тем не менее, в последние годы введено в эксплуатацию большое количество бизнес центров класса, А расположенных за пределами центральной части города.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (по информации от компании Colliers International)
Предложение: На начало 2011 г. общий объем офисных площадей класса А и В составил 1.43 млн. кв. м., из них 410 000 кв. м. в классе А и 1 020 000 кв.м. – в классе В. В целом за 2010 год увеличился на 10% (прирост площадей класса А составил 61 000 кв. м., офисов класса В – 65 000 кв. м.)
В 2010 году новые бизнес центры появлялись как в центральной части города, так и за ее пределами. В 2010 году было введено в эксплуатацию примерно равное количество офисов классов А и В, однако, в соответствии с заявленными планами девелоперов, тенденция к увеличению доли офисов класса А на рынке продолжается.

Таблица 1. Бизнес-центры Класса А и В, введенные в эксплуатацию в 2010 г.

Название	Адрес	Класс	Офисная площадь, кв. м
Гулливер (2-я очередь)	Торфяная дорога д. 7	В+	20 000
Петроконгресс	Лодейнопольская ул. д.12	А	2 600
Гельсинфорсский	Гельстнфорсская ул.. д.12	А	9 900
Quatro Corti	Почтамптская ул. д.3-5	А	8 000
Pulkovo Sky (корпуса А, С)	Внуковская ул.д. 2	В	27 700
Бизнес-Лайнер	Вербная ул. д.27	В	5 600
Technopolis Pulkovo	Пулковское ш. д.36-38	А	19 400
Некрасова 14	Некрасова ул. д.14	А	8 000
Ориенталь	Барочная ул. д.12	А	4 500
Тусар	Красного Курсанта ул. д.25	В	4 200
Растанная 18	Растанная ул. д. 18	В	2 400
Стокманн Невский Центр	Невский пр. 114	А	5 200
Давыдов	Московский пр. д.975	В	4 900
Лиговский 13-15	Лиговский прю д.13-15	А	3 000

Спрос: На начало 2011 года вакантные площади в офисных центрах классов А и В насчитывают около 250 тыс. кв. м. (совокупный уровень вакансии – 18%).

Спрос в 2010 году охарактеризовался как увеличением доли заявок на офисные площади свыше 500 кв. м. (с 16% в 2009 г. до 22% в 2010 г.), так и повышением требований арендаторов к качеству арендуемых площадей. Арендаторы предпочитают вновь или недавно построенные бизнес центры.

Таблица 2. Крупные сделки по аренде в 2010 году в бизнес центрах.

Бизнес-центр	Арендатор	Офисная площадь, кв. м
Quattro Corti	Газпромнефть	11 000
Pulkovo Sky	деловые линии	5 000
Фидель	Балтнефтепродукт	2 100
Ростра	СофтБаланс	1 800
Гулливер	Tele2	1 750
Сенатор (ВО)	Логистика североевропейских газопроводов	1 500
Сенатор (ВО)	Медстрой	1 500
Невский плаза	Regus	1 350
Сенатор (ул. Профессора Попова	Геологистика	1 200

Ставки аренды: К концу 2009 года ставки аренды стабилизировались. В 2011 году прогнозируется небольшой плавный рост ставок на офисы классов А и В.
Условия аренды: В течение 2010 года основные условия аренды на офисы классов А и В не претерпели изменений:

- Средний срок аренды – 3 года. В случае заключения договора аренды на 5 лет, коммерческие условия подлежат пересмотру через 3 года после заключения договора.

- Ставки аренды в договорах номинируются преимущественно в рублях.

- Арендодатели предоставляют арендные каникулы сроком на 1-3 месяца для арендаторов

- Увеличение арендных ставок

Тенденции рынка: По итогам 2010 года можно выделить ряд положительных тенденций на рынке офисных центров классов А и В:

Увеличение чистого объема поглощения – 130 000 кв. м. в 2010 году по сравнению с 110 000 кв. м в 2009 г.
Получила развитие тенденция оживления спроса. Прогнозируется дальнейший плавный рост чистого поглощения до 150 000 – 160 000 кв. м. в год.
Средние ставки аренды, номинированные в рублях, увеличились на 10%. Из-за ограниченного объема предложения и постепенного роста объема поглощения прогнозируется плавное снижение доли вакантных площадей на рынке – до 12% к концу 2012 года, что повлияет на рост арендных ставок.
Появление на рынке крупных компаний, генерирующих дополнительный спрос на офисные помещения.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (по информации от компании Colliers International)
На начало 2011 года в Санкт-Петербурге функционирует 159 торговых объектов (площадью более 4 000 кв м), совокупная общая площадь которых составляет 4.25 млн. кв. м. В 2010 году было введено в эксплуатацию 8 торговых центров, среди которых “Стокманн Невский Центр” (общей площадью 74 500 кв. м.) в котором открылся первый в Петербурге современный универмаг, а также первый суперрегиональный торговый комплекс в центре города – ТРЦ “Галерея” (общей площадью 193 000 кв. м).
Перспективное предложение: В 2011 году запланировано к открытию около 200 000 кв. м. арендных площадей в торговых центрах, что на 20% меньше, чем в 2010 году. Отсутствие новых крупных проектов, а также рост спроса на качественные торговые площади могут спровоцировать появление дефицита ликвидного предложения на рынке торговой недвижимости Санкт – Петербурга.
Спрос: На начало 2011 года заполняемость торговых центров по-прежнему превышает 90%, что подтверждает тенденцию роста спроса на торговые помещения.
Ставки аренды: К концу 2009 года ставки аренды стабилизировались, в середине 2010 года - начали постепенный рост. Ставки аренды для якорных арендаторов за 2010 год выросли в среднем на 5-10% (по сравнению с 2009 годом), для операторов галереи – на 20-30%.
Street Retail: По сравнению с ситуацией в 2009 году, на Невском проспекте практически не осталось вакантных помещений в сегменте street retail. Новые помещения, вышедшие на рынок, предлагаются по ставкам 2 000 – 2 500 евро/ кв. м. /год (проект “Невский Плаза” на Невском проспекте д. 55 и “Талион” на набережной реки Мойки д. 59).
Тенденции: Рынок розничной торговли Санкт-Петербурга продолжил восстановление и активное развитие в 2010 году, что подтверждает ряд положительных тенденций:

- Рост оборота розничной торговли в 2010 году вырос на 6% по сравнению с 2009. В 2011 году планируется дальнейший рост и увеличение спроса на качественные торговые помещения;

- Крупные инвестиционные сделки в недвижимости, общий объем которых оценивается на уровне $155 млн.

- Появление первого современного универмага

- Выход на рынок новых крупных операторов (Decathlon, Kika и др.)

- Средний уровень заполняемости в качественных торговых центрах достиг докризисных показателей.

- Первый пример масштабной реконцепции торгового центра “Грейт”, которая позволит повысить арендный доход комплекса в 3 раза.
Среди тенденций 2010 года также можно выделить отсутствие новых крупных проектов на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга, заявленных к вводу в 2011 году. Благодаря растущему спросу на рынке и высокой заполняемости торговых центров, прогнозируется постепенных рост арендных ставок на качественные торговые помещения в торговых центрах – на 10-15% по сравнению с 2010 годом.
IV Перспективы развития Общества.
В течение 2010 года заключено 6 договоров субаренды с новыми арендаторами и расторгнуто 6 договоров субаренды со старыми арендаторами.
По состоянию на 31.12.2010 г. уровень заселенности «Атриума на Невском 25» по БТИ составил 76%. В условиях финансового кризиса, оказывающего негативное воздействие на рынок недвижимости С.-Петербурга, с также большой конкуренции перспективы развития Общества зависят от сдачи в аренду свободных офисных и торговых площадей Использование второго этажа под торговлю позволит увеличить прибыль на квадратный метр в год.

V Выплата дивидендов.

В 2010 году не принимались решения о выплате дивидендов.

VI Крупные сделки.
В 2010 году не происходили сделки, на совершение которых распространяется порядок одобрения крупных сделок.

VII Сделки заинтересованных лиц.
В 2010 году не происходили сделки, которые могли бы рассматриваться как сделки заинтересованных лиц.
VIII Состав Совета директоров.
1. Марина Зуб - представитель “Дьюз Инвестмент Лимитед” , Председатель Совета директоров

2. Ричард Моор - представитель “Дьюз Инвестмент Лимитед”

3. Елена Ивановна Назарьева - представитель “Дьюз Инвестмент Лимитед”

4. Глазов Александр Михайлович – представитель ОАО «ЦКБ МТ «Рубин»;

5. Коробицын Владимир Николаевич– представитель ОАО «ЦКБ МТ «Рубин»;
Члены Совета директоров не владеют акциями Компании.

Вознаграждения членам Совета директоров в течение отчетного периода не выплачивались.
В 2010 году было проведено 6 (шесть) заседаний Совета директоров Общества: 6 апреля 2010 года; 5 июня 2010 года; 25 августа 2010 года; 11 ноября 2010 года; 13 ноября 2010 года; 9 декабря 2010 года, из которых Решения Совета директоров 06 апреля 2010 года, 05 июня 2010 года, 11 ноября 2010 приняты заочным голосованием.
Сведения о Генеральном директоре Общества.
В связи с тем, что полномочия в должности Генерального директора Общества Манухина В.Н прекратились в соответствии с соглашением о прекращении трудового договора (по п.1 ч.1 ст. 77 Трудового кодекса РФ расторжение трудового договора по соглашению сторон) с 15 сентября 2010 года, решением общего собрания акционеров 15 сентября 2010 года Генеральным директором ОАО «Невский 25» избрана Кузьмина Л. В.
Любовь Викторовна Кузьмина, 1966 года рождения.

.

Образование высшее, в 1989 закончила Российский государственный педагогический Университет им. А. И. Герцена, филологический факультет, специализация переводчика и учителя английского и немецкого языков.
1995 - 2006 референт-переводчик, ОАО «С.-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости (Невский 25)»

2006 менеджер по управлению и аренде, ОАО «С.-Петербургское акционерное общество по развитию и недвижимости (Невский 25)»

2006 - 2007 дизайн-координатор, ООО «СТ Новая Голландия»

2007 - 2008 менеджер-координатор, OOO «Архитектурная Мастерская Митюрева – Техническое бюро»

2009 – 2010 менеджер по аренде ОАО «С.-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости ОАО «Невский 25»,
IX Финансовая и бухгалтерская отчетность
Исполняя приказ Министерства финансов РФ от 28.11.1996 г. № 101 « О порядке публикации бухгалтерской отчетности открытыми акционерными обществами», Компания публикует свою отчетность в «Сборнике отчетов коммерческих и некоммерческих организаций Санкт-Петербурга и Ленинградской области», а также имеет свой сайт в сети « Интернет». Кроме этого, Компания участвует в публикации на ленте новостей информации, которая имеет существенное значение.

Формы ведения бухгалтерского учета.

ОАО «Невский 25» ведет бухгалтерский учет на основе журнально-ордерной формы с использованием автоматизированной системы «1-С».

Компания ведет бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций путем двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета, включенных в рабочий план счетов бухгалтерского учета.

Рабочий план счетов бухгалтерского учета разработан на основе Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности и инструкции по его применению, утвержденных приказом Минфина РФ от 31 октября 2000 г. № 94н.

Документирование хозяйственных операций.

Все хозяйственные операции, проводимые Компанией, оформляются оправдательными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

3. Оценка статей бухгалтерского учета.
Основные средства.
В ОАО «Невский 25» выделены следующие группы основных средств:
Группы основных средств Срок использования

1. Здание (капитальные вложения

в арендованное здание) более 30 лет.

2. Машины и оборудование от 5 лет до 30 лет.

3. Автотранспортные средства до 5 лет.

4. Производственный и хозяйственный

инвентарь от 3 лет до 7 лет.

5. Другие виды от 1 года до 15 лет.
Стоимость основных средств погашается путем ежемесячного начисления амортизации.

Начисление амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества осуществляется в соответствии с нормой амортизации, определенной для данного объекта исходя из срока полезного использования. Метод начисления амортизации – линейный.

Для объектов амортизируемого имущества применяются нормы, рассчитанные исходя из сроков полезного использования, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1 от 01.01.2002г.

С 1 января 2011года объекты основных средств со стоимостью не более 40 000 рублей за единицу, а также книги, брошюры и т.п. издания для целей бухгалтерского учета списываются на затраты на производство по мере отпуска их в производство или эксплуатацию, в соответствии с п. 18 ПБУ 6/01 «Учет основных средств (приказ Минфина РФ от 30.03.2001 №26н).

Ускоренная амортизация объектов основных средств не применяется.

Согласно учетной политике Компания проводит переоценку групп основных средств по текущей стоимости путем прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам не реже 1 раза в 5 лет.
Нематериальные активы.
Нематериальные активы (НМА) отражаются в сумме затрат на их приобретение, включая расходы по доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях.

Нормы амортизации определяются самостоятельно, исходя из установленного срока их полезного использования.

Срок полезного использования НМА устанавливается в соответствии с технической документацией по данному нематериальному активу от 3 до 10 лет.

По НМА, по которым невозможно определить срок полезного использования нормы амортизационных отчислений устанавливаются для целей бухгалтерского учета в расчете на двадцать лет, а для налогового - десяти лет.

Погашение стоимости нематериальных активов производится путем ежемесячного начисления амортизации.
Материально - производственные запасы.

К бухгалтерскому учету в качестве материально-производственных запасов принимаются активы:

используемые в качестве расходных, вспомогательных для содержания здания и оказания услуг;
-используемые для управленческих нужд организации.

Материально-производственные запасы (МПЗ) принимаются к бухгалтерскому учету по средней себестоимости.

Незавершенного производства предприятие не имеет в силу специфики деятельности.

Резервы под МПЗ не создавались.

По состоянию на 31.12.2010 года произведена инвентаризация МПЗ. Излишков и недостач не обнаружено.

Расходы будущих периодов представляют собой затраты, произведенные в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам и подлежат равномерному списанию в течение периода, к которому они относятся.

Большую часть расходов будущих периодов составляют арендные платежи Дьюз Инвестмент Лимитед, которые списываются равномерно в течение срока аренды земли и здания.
Займы, кредиты полученные.
Учет займов и кредитов для целей бухгалтерского учета:

-краткосрочной задолженностью считается задолженность по полученным займам и кредитам, срок погашения которой согласно условиям договора не превышает 12 месяцев;

-долгосрочной задолженностью считается задолженность по полученным займам и кредитам, срок погашения которой по условиям договора превышает 12 месяцев

-просроченной задолженностью считается задолженность по полученным займам и кредитам с истекшим согласно условиям договора сроком погашения.
В марте 2006 года кредиторы Компании (ОПИК, ЕБРР, НИЛП) на основании Договоров уступки уступили все права и обязательства по заключенным ранее с ОАО «Невский 25» Кредитным соглашениям в пользу компании M25 S.A.R.L., компании с ограниченной ответственностью, зарегистрированной и существующей по законодательству Люксембурга.
В результате заключенных сделок ОАО «Невский 25» осуществляет возврат заемных средств в пользу компании M25 S.A.R.L. в последовательности и на условиях определенными Соглашениями о субординации.
Компания осуществляет перевод долгосрочной задолженности по полученным кредитам и займам в краткосрочную задолженность в момент, когда по условиям Кредитных соглашений и займов до возврата основной суммы долга остается 365 дней, на основании п.6 ПБУ 15/01 «Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию» (приказ Минфина России от 02 августа 2001 г. №60н).

Основные виды деятельности для целей бухгалтерского учета:
-оказание услуг аренды

-оказание услуг парковки
99% выручки составляет доход от аренды.

Выручка признается по мере начисления и отражается по видам деятельности в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99).

В состав прочих расходов по обычным видам деятельности, раскрытых в Приложении к бухгалтерскому балансу (в форме № 5), включены расходы на текущий ремонт здания, управленческие услуги, затраты на электроэнергию и прочие расходы, связанные с обслуживанием здания.

Управленческие расходы учитываются отдельно и списываются ежемесячно в полной сумме понесенных затрат.

Налог на имущество за 2010 год составил 7 131 тыс. руб.

Предприятием за 2010 год получена прибыль в размере 45 633тыс. рублей.

В соответствии с учетной политикой и в связи с небольшим количеством (меньше 50) сотрудников, Компания не начисляет резерв по неиспользованным отпускам.

	Финансовой и хозяйственной деятельности муп «большие вяземы» за период... Основание: Решение совета депутатов г п. Большие Вяземы одинцовского муниципального района московской области от 23. 12. 2010 г....		Руководство финансовым отделом за проверяемый период осуществлял... Контрольно-счётной комиссии Завражновой С. В. проведена проверка финансовой деятельности Финансового отдела администрации Староюрьевского...
	Сведения о доходах, расходах, об имуществе и обязательствах имущественного... Управления Федерального казначейства по Сахалинской области за период с 1 января 2016 года по 31 декабря 2016 года		Годовой отчёт открытого акционерного общества «ФосАгро» за 2010 год В соответствии со ст. 88 п. 4 Фз «Об акционерных обществах» Годовой отчёт предварительно утверждён 04 апреля 2011 года советом директоров...
	Отчёт о прохождении преддипломной практики в филиале «Витебские тепловые... Первая очередь введена в эксплуатацию 27 декабря 1954 года. От неё производилась подача пара близлежащим промышленным предприятиям....		Годовой отчет ОАО «Тюменьпромвентиляция» по итогам работы за 2009 год Отчетный период 2009-2010 года был очень сложным, как для общества, так и для всей страны, вы это знаете
	Работников Федерального казенного учреждения «Центр по обеспечению... Его супруги (супруга) и несовершеннолетних детей за период с 1 января 2016 года по 31 декабря 2016 года		Отчет о проведенной проверке фактического исполнения сметных назначений,... Солонецкой средней общеобразовательной школе за период 2010 года и 9 месяцев 2011 года
	Отчет начальника управления Судебного департамента в Алтайском крае... Подробный отчет о работе Управления за последние три года был представлен на 7-й объединенной конференции судей Алтайского края в...		Утвержден Приказом Министерства регионального развития Российской... В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: дата введения документа 20 мая 2011 года, а не 1 января 2013 года
	Публичный доклад Нердвинской средней школы об итогах 2010-2011 учебного года Поэтому в данном докладе мы приводим данные, свидетельствующие о развитии школы за трёхлетний период. Информация, представленная...		Приказ Росстата от 04 февраля 2010 г. №81; «Об основных методологических... Всероссийской переписи населения 2010 года, формированию макетов дополнительных (нерегламентных) таблиц и картограмм с итогами впн-2010...
	Рабочая программа по предмету нвп 10-11 класс Костромской области от 25 января 2010 года № ис-0-03пр, приказом директора департамента образования и науки Костромской области от...		Российские сми о мчс мониторинг за 28 декабря 2010 года Сегодня отмечают День спасателя и 20-летие чрезвычайной службы России (baikal24. ru, 27. 12. 2010) 14
	1. Общие сведения Промежуточный отчет экспериментальной площадки гбоу школа №550 с углубленным изучением иностранных языков и информационных технологий...		Руководство фас россии Федеральной антимонопольной службы, а также их супругов и несовершеннолетних детей за период с 1 января 2010 г по 31 декабря 2010...

Годовой отчет за период с 1 января 2010 года по 31 декабря 2010 года I введение

Годовой отчет за период с 1 января 2010 года по 31 декабря 2010 года

Похожие: