§ 2. Коммерческое использование фасада и крыши зданий
Размещение рекламы на зданиях является одним их эффективнейших способов привлечения потенциальных клиентов и покупателей. Как отмечалось выше, такие конструктивные элементы зданий, как фасады и крыши здания чаще всего используются собственниками помещений здания в коммерческих целях. При этом отмечается, что действующее законодательство РФ в недостаточной степени регулирует складывающиеся при этом отношения46.
Коммерческое использование фасада здания по своей природе является, по сути, предоставлением его в пользование для размещения рекламы. Согласно ст. 19 Федерального закона от 13.06.2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе»47(далее – Федеральный закон «О рекламе»), реклама на фасаде распространяется с использованием рекламных конструкций. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами указанного закона и гражданского законодательства. Предметом соответствующего договора является передача за плату во временное пользование части общего имущества установленной сторонами площади, представляющего собой часть фасада здания.
Исследуемые элементы общего имущества собственников помещений могут являться предметом договора аренды с применением к ним положений законодательства об аренде. В Постановлении Пленума ВАС РФ № 64 указано, что при передаче отдельных частей здания в пользование, например, при заключении договора пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы, к нему будут применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и такой договор подлежит государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. Обременение устанавливается на все здание в целом48.
Также обременение на здание в целом в соответствии с правовой позицией ВАС РФ устанавливается при передаче в пользование крыши, которая не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания49. Дополнительно ВАС РФ указал, что договор об использовании крыши, в том числе для рекламных целей, не является договором аренды50, а предметом такого договора, как было дополнено ВАС РФ позднее, являются отношения, в рамках которых лицу предоставляется возможность на возмездной основе размещать рекламу на конструктивном элементе здания, такой договор не противоречит положениям ГК РФ, а отношения сторон должны регулироваться общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора51.
Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ № 64, к договорам пользования частями здания применяются по аналогии нормы законодательства об аренде. Что касается вопроса о применении данных положений к договорам пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах, существует позиция, согласно которой нормы об аренде применяются «не по аналогии, а в силу того, что конструктивные элементы многоквартирного дома могут быть предметом договора аренды» 52.
Рекламной конструкцией считается вывеска, в тексте которой присутствует адрес или телефон компании, рекламный слоган или иная информация, побуждающая потребителя к действию, и, вместе с другими, аналогичными рекламоносителями (стендами, щитами, электронными табло, крышными установками и т.д.)53.
Установка и эксплуатация рекламной конструкции в соответствии с п. 5 ст. 19 Федерального закона «О рекламе» осуществляются ее владельцем по договору с собственником недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Срок договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции составляет пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, такой договор может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. Разрешение на установку рекламных конструкций в соответствии с положениями Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» 54 выдается органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществить установку рекламной конструкции.
Для размещения рекламной конструкции на здании, не принадлежащем рекламораспространителю, необходимо заключить соответствующий договор с собственником здания. Если речь идет о государственной или муниципальной собственности, то такой договор заключается путем проведения торгов (п. 5.1 ст. 19 Федерального закона о рекламе). Для размещения рекламной конструкции на фасаде или крыше многоквартирного дома, рекламораспространителю понадобится получить согласие всех собственников помещений в таком доме (п. 5 ст. 19 Федерального закона о рекламе). Также требуется специальное разрешение уполномоченного органа местного самоуправления (п. 10 ст. 19 Федерального закона о рекламе).
Однако все перечисленные требования Федерального закона «О рекламе» не распространяются на размещение вывесок и указателей, в которых не содержится рекламная информация, а также на информацию, распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом (подп. 2, 5 п. 2 ст. 2 ФЗ о рекламе).
Нередко в средствах массовой информации освещается вопрос размещения на фасадах зданий дополнительных элементов и устройств5556.
В соответствии с положениями ст. 9 Федерального закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»57 размещение в месте нахождения (месте осуществления деятельности) организации вывески, содержащей определенную положениями данной статьи информации (фирменное наименование организации, место нахождения, режим работы, информация о виде деятельности, номере лицензии, и т.д.), является обязательным. Соответствующие вывески размещаются на фасаде здания, в котором находится организация, причем это является обязанностью организации. Размещение вывески должно быть по общему правилу опосредовано установленным порядком передачи в пользование общего имущества собственниками помещений в здании для целей размещении на фасаде дома дополнительных элементов и устройств (вывески). Согласие собственников здания на размещение конструкции является необходимым. Если размещение конструкции планируется в нежилом здании, то требуется письменное согласие всех собственников помещений в нем.
На вывеске можно указывать сведения о реализуемых товарах, оказываемых услугах или выполняемых работах. Стоит отметить, что на вывеске должна быть размещена вся необходимая для потребителя информация — наименование компании (Ф.И.О. предпринимателя), адрес, режим работы, вид деятельности. Если на вывеске будет указано, например, только наименование и вид деятельности, то суд вполне может признать ее рекламой58. Однако встречаются и исключения, когда вывески только с наименованием компании не квалифицируются судом как рекламные (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.02.2011 по делу № А45-8848/201059).
Нередко встречаются случаи, когда предприниматели не согласовывают в установленном законом порядке рекламные вывески, размещая самовольно рекламные конструкции на фасадах зданий. Такие неправомерные действия могут быть обжалованы, и скорее всего судом будет вынесено решение о демонтаже данных конструкций и взыскании неосновательного обогащения в виде неполученной арендной платы за место для размещения конструкции60. Также незаконное размещение рекламы сопровождается наложением крупных административных штрафов. Во избежание указанных негативных последствий следует согласовывать размещение рекламной конструкции до момента ее монтажа.
В случае, если организация находится в многоквартирном доме, порядок передачи в пользование иным лицам (или передачи в «дополнительное» пользование собственникам) предусматривает соблюдение требований, установленных в отношении поведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, голосования на таком собрании. Вследствие этого юридическое лицо, обязанное разместить информационную вывеску, будет зависеть от решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а положительное решение общего собрания может быть дополнено установлением платы за размещение соответствующей вывески, так как сособственники могут изъявить желание коммерческого использования фасада здания.
Судебная практика по данному вопросу придерживается позиции о том, что размещение вывески магазина на многоквартирном доме не требует дополнительного согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме. Данная позиция была высказана ФАС РФ в письме от 15 марта 2010 г. № АК/674561. Так, несмотря на то, что получение согласия собственников помещений многоквартирного дома необходимо при размещении вывески на общем имуществе дома, и размещение вывески согласно Федеральному закону от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»62 для организации является обязательным, такая обязанность вытекает из прав владельца организации по использованию помещений многоквартирного дома, полученных в установленном порядке, а, следовательно, дополнительное согласование с собственниками помещений в доме не требуется.
В данном вопросе необходимо четко разграничивать понятие «вывеска» и понятие «рекламная конструкция». В вышеуказанном письме ФАС отражено, что согласно п. 2 ч. 2 ст. 2 Федерального закона «О рекламе», положения данного закона не распространяются на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом.
В соответствии с п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.12.1998 г. № 37 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе»63, сведения, распространение которых по форме и содержанию является для юридического лица обязательным на основании закона или обычая делового оборота, не относятся к рекламной информации независимо от манеры их исполнения на соответствующей вывеске.
В соответствии с Письмом ФАС РФ от 23.07.2009 г. № АЦ/24234 «О разграничении понятий реклама и вывеска»64, размещение в месте осуществления деятельности организации коммерческого обозначения, применяемого юридическим лицом для идентификации места осуществления своей деятельности, а также профиля деятельности организации и вида реализуемых товаров, оказываемых услуг, признается обычаем делового оборота.
Место размещения рекламной конструкции или вывески является отличительным их признаком. К примеру, вывеска у входа в офис компании не может быть признана рекламой, вне зависимости от формы данной вывески, будь то табличка с информацией, конструкция фасада здания либо световой короб. Данная позиция обусловлена сложившейся судебной практикой (Определение ВАС РФ от 25.04.2012 № ВАС-1930/1265, Определение ВАС РФ от 12.10.2010 № ВАС-13232/1066)
Таким образом, информация о юридическом лице равно как и о реализуемых им товарах и услугах, размещенная на вывеске, не будет являться рекламной вывеской при выполнении следующих условий:
целью размещения является не привлечение внимания, а информирование;
информация размещена в непосредственной близости с объектом торговли, офисом компании т.п., в котором непосредственно происходит продажа товаров, оказание услуг выполнение работ или заключение договоров на их выполнение или оказание;
информация размещается в одном месте.
К таким выводам позволяет прийти анализ судебной практики арбитражных судов и ВАС РФ.
|
