5.3. Метод прямого сравнительного анализа продаж
По мнению оценщика, метод прямого сравнительного анализа продаж не применим в настоящее время для оцениваемого объекта. Это связано с тем, что отсутствуют продажи аналогичных объектов (складов концентрированных кормов) на рынке недвижимости, поэтому невозможно подобрать аналоги для анализа их стоимости по сравнению с оцениваемым объектом. Все выбранные объекты относятся к одному району (Лужский район Ленинградской области) и все они по назначению являются складами, все построены на земельных участках собственников. Сравниваем по показателям площади и цены на 1 кв.м.
Таблица 4
Описание объектов – аналогов, выставленных на продажу на рынке
Наименование показателей
|
Объект оценки
|
Аналог №1
|
Аналог №2
|
Аналог №3
|
Аналог №4
|
Местоположение объекта
|
ЛО, Лужский район
|
ЛО, Лужский район
|
ЛО, Лужский район
|
ЛО, Лужский район
|
ЛО, Лужский район
|
Назначение
|
Склад
|
Склад
|
Склад
|
Склад
|
Склад
|
Цена продажи, руб.
|
|
150 000 000,00
|
150 000 000,00
|
90 000 000,00
|
160 000 000,00
|
Общая площадь объекта, кв.м.
|
300
|
4500
|
3860
|
2000
|
5100
|
Общая площадь земельного участка, га
|
0,75
|
2,20
|
2,70
|
1,50
|
1,00
|
Права на ЗУ
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Цена 1 кв.м.
|
|
33 333
|
38 860
|
45 000
|
31 373
|
Дополнительная информация
|
Здание склада
|
Все коммуникации
|
Центральные коммуникации, огороженная и охраняемая территория
|
Все коммуникации
|
С центральными коммуникациями. Возможно использование под торговые площади
|
6.Согласование результатов оценки
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных стоимостей, с использованием классических подходов. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков проведенных расчетов.
Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;
Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски);
Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.
Рыночная стоимость объекта недвижимости складывается из рыночной стоимости земли и рыночной стоимости улучшений.
Таблица 5
Согласование результатов оценки
Подход
|
Сумма
|
Вес
|
Сумма
|
Затратный
|
7395940
|
45%
|
3328172
|
Доходный
|
11580000
|
35%
|
4053000
|
Сравнительный
|
10780140
|
20%
|
2156028
|
Согласование
|
-
|
-
|
9537200
|
В связи с недостаточностью данных для достоверного расчета стоимости недвижимости затратным методом экспертом было принято решение о принятии в качестве итоговой суммы расчет стоимости объекта доходным методом.
Заключение
Оцениваемые объекты недвижимости расположены по адресу Ленинградская обл., Лужский район, пгт Толмачево, Киевское шоссе, 1.
Имеется подъездная дорога с асфальтобетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную.
Участок имеет форму квадрата и расположен на ровной местности.
В процессе осмотра объектов недвижимости и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на здания и сооружения, выявлено не было.
В связи с недостаточностью данных для достоверного расчета стоимости недвижимости затратным методом экспертом было принято решение о принятии в качестве итоговой суммы расчет стоимости объекта доходным методом. Стоимость объекта (в руб.) составила 9537200.
Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости использован второй из указанных методов – метод дисконтирования денежных потоков. Под дисконтированием понимается процедура приведения будущего денежного выражения доходов к их стоимости на дату оценки по указанной ставке дисконтирования.
Применена процедура оценки объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков.
Собрать информацию об условиях, сроках и доходности эксплуатации и продажи оцениваемого объекта недвижимости (арендная плата, коэффициент загрузки, норма амортизации, ставки налогов на имущество, землю и прибыль, ставки дисконтирования по годам сдачи объекта в аренду, холдинговый период, цена продажи объекта в конце холдингового периода и расходы на продажу, ставка реверсии).
Список использованной литературы
Гражданский кодекс РФ
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.
Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 16 «Основные средства» (введен в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н
Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Постановление Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д.
Постановление правительства Санкт-Петербурга от 27 декабря 2011г. №1762 «О коэффициентах удорожания инвентаризационной стоимости зданий, помещений и сооружений, применяемых в целях налогообложения, на 2015 год».
Постановление Росстата от 12.07.2007 N 55 «Об утверждении статистического инструментария для организации единовременного выборочного статистического наблюдения за фактическими сроками службы, возрастом и использованием основных фондов»
Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). Госгражданстрой. – М.: Прейскурантиздат, 1988.
Приказ Росстата от 21.02.2013 N 70 (ред. от 15.05.2014) "Об утверждении методик расчета показателей оценки эффективности деятельности руководителей федеральных органов исполнительной власти и высших должностных лиц (руководителей высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации по созданию благоприятных условий ведения предпринимательской деятельности».
Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.05.2008
Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»
Асаул А.Н., Карасев А.В.Экономика недвижимости. Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001
Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.
Герасимов Б.И., Гурова Л.Г., Дробышева В.В., Золотухина В.М.. Макроэкономическая региональная статистика: Учеб. пособие / Под ред. Б.И. Герасимова. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та,2004. 112 с
Гурьянова, Л. В. Оценка недвижимости : курс лекций / Л. В. Гурьянова, В. А. Кухарчик. – Минск : БГУ, 2010. – 135 с
Иваницкая И.П., Яковлев Е.А. Введение в экономику недвижимости. М.: КноРус, 2011. – 184 с
Кожухар В.М. Экспертиза и управление недвижимостью. М. Дашков и Ко, 2012. – 96 с.
Кошевой О.С. Основы статистики: Учебное пособие. - Пенза: Пенз. гос. ун-т, 2005. - 168 с.
Слугин О.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. Касаткиной М.А.
Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. М.: МКС, 2010. – 584 с.
Юркова Т.И., Юрков C.B. Экономика предприятия / Т.И. Юркова, C.B. Юрков. ГАЦМиЗ. - Красноярск, 2006. – 116 с.
Оценка недвижимости:учебник/ под ред.А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой, - 2-е изд., перераб. и доп. – М.:Финансы и статистика, 2010. – 560 с.
Реконструкция и ремонт жилых и общественных зданий. - М.: Стройиздат, 1995 .
Российская энциклопедия по охране труда. — М.: НЦ ЭНАС. Под ред. В. К. Варова, И. А. Воробьева, А. Ф. Зубкова, Н. Ф. Измерова. 2007.
Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью. — Кемерово: ГУ КузГТУ. О. М. Скоморохова, А. В. Угляница. 2008.
Интернет-ресурсы:
www.studopedia.ru
www.market-pages.ru
|
