8.3 Метод прямого сравнительного анализа продаж
Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках.
При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу на дату оценки.
Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов).
В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов.
Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов.
Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги: - изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;
- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым зданием по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
- корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
Проведенный Оценщиком анализ предложений о продажи жилой недвижимости, коттеджей в Ленинградской области п. Вырица, в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют.
Тем не менее, Оценщиком были отобраны наиболее сопоставимые объекты (текущее предложение составило 4 аналога), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту недвижимости.
Таблица 10
Описание объектов – аналогов, выставленных на продажу на рынке
Наименование показателей
|
Объект оценки
|
Аналог №1
|
Аналог №2
|
Аналог №3
|
Аналог №4
|
Местоположение объекта
|
Ленинградская область
П.Вырица
|
Ленинградская область
П.Вырица
|
Ленинградская область
П.Вырица
|
Ленинградская область
П.Вырица
|
Ленинградская область
П.Вырица
|
Назначение
|
Жилой дом
|
Жилой дом
|
Жилой дом
|
Жилой дом
|
Жилой дом
|
Цена продажи, руб.
|
|
12500000
|
10000000
|
12400000
|
11500000
|
Общая площадь объекта, кв.м.
|
280
|
270
|
198
|
250
|
180
|
Общая площадь земельного участка, га
|
0,15
|
0,21
|
0,15
|
0,18
|
0,15
|
Права на ЗУ
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Собственность
|
Цена 1 кв.м.
|
|
46296,3
|
50505
|
49600
|
63888,8
|
Дополнительная информация
|
Все коммуникации
|
Все коммуникации
|
Центральные коммуникации, огороженная и охраняемая территория
|
Все коммуникации
|
Все коммуникации
|
В таблице 11 произведен расчет стоимости 1 кв.м. стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
Таблица 11
Расчет средней стоимости 1 кв.м. объекта сравнительным подходом
Наименование показателей
|
Объект оценки
|
Аналог №1
|
Аналог №2
|
Аналог №3
|
Аналог №4
|
1.Цена 1м2 объекта аналога до кор.в руб.
|
|
46296,3
|
50505
|
49600
|
63888,8
|
2.Обстоятельства сделки
|
Открытый рынок
|
Открытый рынок
|
Открытый рынок
|
Открытый рынок
|
Открытый рынок
|
3.Условия финансирования
|
Единовременный платеж
|
Единовременный платеж
|
Единовременный платеж
|
Единовременный
платеж
|
Единовременный платеж
|
4.Корректировка в %
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
5.Цена 1кв.м объекта аналога до кор. в руб
|
|
46296,3
|
50505
|
49600
|
63888,8
|
6.Продажа или предложение
|
|
предложение
|
предложение
|
предложение
|
предложение
|
7. Корректировка в %
|
|
-7
|
-7
|
-7
|
-7
|
8. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
|
|
43055,6
|
46969,6
|
46128
|
59416,6
|
9. Дата продажи
|
Март 2015 г.
|
Март 2015 г.
|
Март 2015 г.
|
Март 2015 г.
|
Март 2015 г.
|
10. . Корректировка в %
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
11. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
|
|
43055,6
|
46969,6
|
46128
|
59416,6
|
12. Объем передаваемых прав на здание
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
13. Корректировка в %
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
14. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
|
|
43055,6
|
46969,6
|
46128
|
59416,6
|
15. Объем передаваемых прв на земельный участок
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
собственность
|
16. Корректировка в %
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
17. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
|
|
43055,6
|
46969,6
|
46128
|
59416,6
|
|
|
|
|
|
|
18. Тип дома
|
2-х этажный, капитальный, для постоянного проживани
|
2-х этажный, капитальный, для постоянного проживани
|
2-х этажный, капитальный, для постоянного проживани
|
2-х этажный, капитальный, для постоянного проживани
|
2-х этажный, капитальный, для постоянного проживани
|
19. Корректировка в %
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
20. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
|
|
43055,6
|
46969,6
|
46128
|
59416,6
|
21. Место расположения
|
|
|
|
|
|
22. Расстояние от КАД
|
3
|
3,5
|
3
|
7
|
0
|
23. Корректировка в %
|
|
0
|
0
|
+3
|
-3
|
24. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
|
|
43055,6
|
46969,6
|
47511,8
|
57634,1
|
25. Стоимость
|
|
11625012
|
9299980,8
|
11877950
|
10374138
|
26. Площадь земельного участка в сотках.
|
15
|
21
|
15
|
18
|
15
|
27. Стоимость 1сотки земельного участка в руб.
|
|
79000
|
81000
|
76000
|
79000
|
28. Стоимость земельного участка, руб.
|
|
1659000
|
1215000
|
1368000
|
1185000
|
29.Итого стоимость комплекса без земельного участка
|
|
9966012
|
8084980,8
|
10509950
|
9189138
|
30. Итого стоимость комплекса без учета земельного участка в руб./м.кв.
|
|
36911,2
|
40833,2
|
42039,8
|
51050,7
|
31. Общая площадь в кв.м.
|
280
|
270
|
198
|
250
|
180
|
32.Корректировка в %
|
|
0
|
3
|
1
|
5
|
33. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
|
|
36911,2
|
42058,2
|
42460,2
|
53603,2
|
34.Коммуникации, организация территории
|
Все коммуникации
|
Все коммуникации
|
Все коммуникации
|
Все коммуникации
|
Все коммуникации
|
35. Корректировка в %
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
36. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
|
|
36911,2
|
42058,2
|
42460,2
|
53603,2
|
37.Наличие подъездных дорог
|
асфальтовая дорога
|
асфальтовая дорога
|
асфальтовая дорога
|
асфальтовая дорога
|
асфальтовая дорога
|
38. Корректировка в %
|
|
0
|
0
|
0
|
0
|
39. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
|
|
36911,2
|
42058,2
|
42460,2
|
53603,2
|
40.Физическое состояние
|
хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
удовлетворительное
|
хорошее
|
41. Корректировка в %
|
|
0
|
0
|
+15
|
0
|
42. Цена 1 кв.м объекта аналога до кор .в руб.
|
|
36911,2
|
42058,2
|
48829,2
|
53603,2
|
43.Итого средняя стоимость 1 кв.м. дома без земельного участка в руб.
|
45350,4
|
Таким образом, рыночная стоимость представленного к оценке дома, составляет 12698112 руб.(двенадцать миллионов шестьсот девяносто восемь тысяч сто двенадцать рублей 00 копеек )
|
