Вопросы:
Каким образом экономия на издержках ex ante может привести к увеличению издержек ex post? Приведите примеры из вышеописанной ситуации.
Вариант № 10.
Методы эволюционной теории игр в анализе формирования институтов.
Различные типы организации деятельности: ИЧП, партнерства, открытые и закрытые корпорации, общества, основанные на взаимности, неприбыльные организации. Деятельность организаций с точки зрения прав собственности и теории трансакционных издержек.
Кейс « Классификация трансакционных издержек Норта - Эггертссона: за что арендодатели платят риелторам».
В марте еще прохладно, но мечты о лете и отдыхе на свежем воздухе уже отогрелись и зовут к активным действиям горожан, не имеющих собственной дачи. Тех, кто по разным причинам предпочитает не покупать, а арендовать на летний период домик в деревне, немало.
Собственник, желающий переквалифицироваться в арендодателя, может либо действовать самостоятельно, либо обратиться к посредникам - риэлторам. На первый взгляд все довольно просто: желающих снять дачу на лето хоть отбавляй, достаточно дать объявление в газеты типа «Из рук в руки» или разместить информацию на одной из досок объявлений в Интернете, и набегут клиенты. Плюс такого подхода в том, что не надо оплачивать посреднические услуги, а весь доход от аренды (за вычетом налогов, если все делать по правилам) достается непосредственно арендодателю.
Минус для самостоятельных арендодателей в том, что можно нарваться на недобросовестных съемщиков, способных испортить имущество собственника или расторгнуть договор аренды раньше срока. Проверить самостоятельно личные данные и благонадежность арендаторов частному лицу затруднительно.
Также придется самому собирать необходимые документы, список которых - опять же если все делать по правилам - довольно обширен. Сюда входят правоустанавливающие документы на домовладение и земельный участок (свидетельство о собственности или договор купли-продажи, дарения и др.), справки из БТИ, кадастровый план участка, справка из налоговой инспекции, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Наконец, придется самостоятельно обращаться в страховые компании, для того чтобы застраховать сдаваемое в аренду имущество от возможных рисков. И не факт, что после того как будущий арендодатель проделает все вышеперечисленное и разошлет объявления о сдаче в аренду, арендатор найдется, говорят риэлторы.
Для тех, кто пользуется услугами риэлторской компании, главный минус - необходимость платить за услуги. Арендодатель платит агентству от 50% до 100% арендной ставки за один месяц. Но, как говорит Оксана Готовцева, заместитель гендиректора агентства элитной недвижимости «Eaton Way», это помогает уменьшить срок поиска клиентов и оформления сделки, кроме того, риэлторы имеют свою базу проверенных клиентов, желающих арендовать загородное жилье. Логика здесь простая: люди, которые обращаются в агентства недвижимости для поиска дачи внаем, принадлежат к определенному социальному слою, и пускать их в дом менее рискованно.
За что платит арендодатель, обратившийся в агентство? По словам риэлторов, за экономию времени на поиск клиентов и за гарантию того, что размер арендной платы будет соответствовать рынку, благодаря чему дом будет сдан в приемлемые сроки и без ущерба для арендодателя. Компании, специализирующиеся в сфере услуг аренды, по словам Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании «Новый город», четко знают ценовую вилку как предложения, так и спроса и помогут адекватно оценить возможный доход. В случае обращения в агентство арендодателя, желающего сдать домик на лето, как правило, риэлтор осматривает базы других агентств, в которые обращаются те, кто хочет домик на лето снять. В итоге не только тот, кто сдает, но и тот, кто снимает, оплачивает посреднические услуги агентству. Стандартный размер тарифа для нанимателя - сумма, эквивалентная месячной арендной плате.
Вопросы:
В соответствии с классификацией Норта - Эггертссона с какими трансакционными издержками сталкивается «собственник, желающий переквалифицироваться в арендодателя», если он не обращается к риэлтору?
Сравните трансакционные издержки арендодателя в случае, когда он обращается к риэлтору, и в случае, когда он сдает домик самостоятельно. В каком случае трансакционные издержки до заключения контракта будут выше? В каком случае его издержки после заключения контракта будут выше? Почему?
За что арендодатели платят деньги риэлторам? Аргументируйте свой ответ, используя результаты сравнения трансакционных издержек арендодателя в случае, когда он обращается к риэлтору, и в случае, когда он действует самостоятельно.
Трансакция как базовый элемент институционального анализа.
Подход к фирме с точки зрения теории прав собственности.
Кейс «Трансакционные издержки до заключения контракта при покупке недвижимости».
ЗАО «Кредит-Центр»: Покупатели и продавцы недвижимости обращаются за услугами агентства недвижимости, чтобы снизить уровень издержек при проведении сделки. К таким издержкам относятся затраты времени, ресурсов и риски при проведении сделки. Наша фирма обеспечивает высокий уровень гарантий по всем видам таких издержек.
Первый вид издержек на пути к сделке - это затраты времени и ресурсов по поиску информации об объектах или поиску контрагента по сделке. ЗАО «Кредит-Центр» обладает самой мощной системой продвижения и поиска информации по объектам недвижимости в Юго-Восточном Подмосковье. Мы ведем специализированные рекламные рубрики по недвижимости и имеем соответствующие разделы во всех основных средствах массовой информации нашего региона и специализированных изданиях по недвижимости в Москве. Фирма имеет свой сайт в сети Интернет, развитую сеть средств наружной рекламы, участвует в выставках. Благодаря этому мы быстро находим покупателя на объект недвижимости, а покупателям предлагаем значительное количество вариантов.
Но поиск объекта или контрагента по сделке - это начальная часть работы. Требуется получить информацию о правовом статусе объекта, его физических характеристиках, правообладателе и, самое главное, тщательно проверить эту информацию.
После этого наступает этап проведения предварительных переговоров об условиях сделки (цена, порядок расчетов, порядок передачи объекта) и подготовки всех документов, необходимых для ее проведения. Завершающими этапами сделки являются заключение договора, возможно, его нотариальное удостоверение, государственная регистрация.
Правильное определение цены, качественная правовая экспертиза объекта и правообладателей, правильная и быстрая подготовка документов, грамотное проведение переговоров на всех этапах, обеспечение безопасности расчетов, передача объекта от старого владельца к новому - все это требует высокого уровня профессионализма.
«Кредит-Центр» гарантирует высокий уровень профессионализма своих сотрудников. Фирма работает на рынке недвижимости уже 10 лет и является членом Российской Гильдии риэлторов. Каждый отдел фирмы специализируется на каком-то одном виде недвижимого имущества: квартирах вторичного или первичного рынков, загородной недвижимости, коммерческой недвижимости, гаражах.
Специальные отделы занимаются юридическим оформлением и экспертизой, оценкой, маркетингом.
Все это позволяет достичь высокого уровня специализации и профессионализма, а значит, и высокого уровня гарантий для клиентов при подготовке и проведении сделок.
Но все же сделки с недвижимым имуществом отличаются повышенным уровнем рисков не только в процессе их подготовки и проведения. Риск утраты имущества или денег в случае расторжения сделки является одним из главных рисков рынка недвижимости. Участие «Кредит-Центра» в подготовке и проведении сделок с недвижимостью сводит этот риск к минимуму.
Профессиональная ответственность риэлторов застрахована на сумму 65 тыс. долл. США. Кроме этого, самым надежным фактором обеспечения гарантии является собственная недвижимость фирмы. Офис, в котором работают специалисты «Кредит-Центра», принадлежит фирме на правах собственности, а значит, может служить обеспечением возмещения убытков клиентов, если таковые возникнут по нашей вине. За 10 лет работы таких случаев у нас не было.
Вопросы:
Найдите в тексте все примеры трансакционных издержек ex ante, связанных с покупкой недвижимости, а именно:
издержек поиска информации;
издержек ведения переговоров;
издержек составления контракта.
Аргументируйте свой выбор.
Задание № 12.
Классификация трансакций Джона Коммонса: трансакции сделки, управления, рационирования.
Роль специфичности активов в формировании фирмы (подход О. Уильямсона).
Кейс «Рестораны Франции: как заключить контракт с рестораном?»
Первый ресторан появился в Париже в 1672 г., когда кому-то из парижан пришло в голову вынести на тротуар несколько мраморных столиков, за которыми посетители могли спокойно пообедать. На двери заведения повесили надпись на латыни: «Пожалуйте ко мне, вы, у кого нет аппетита - я восстановлю ваши силы». От латинского слова «подкреплять, восстанавливать силы» и произошло слово «ресторан». Очень скоро - в 1680 г. в Париже открылось первое кафе, где посетителям подавали плодовые сиропы, чай, ликеры, шоколад и, разумеется, кофе, от которого, собственно, и произошло название этого вида заведений.
Французы - самая «ресторанная» нация мира. Если для большинства русских семей поход в ресторан - это праздник и событие, то французы обычно имеют свой любимый ресторанчик поблизости от дома, в котором они зачастую и завтракают, и обедают, и ужинают.
Кафе и рестораны, которых во Франции великое множество, чаще являются семейным бизнесом. Каждый из этих маленьких ресторанчиков имеет свой круг постоянных посетителей, живущих поблизости, свои фирменные блюда и свои тщательно охраняемые кулинарные секреты. При этом, с точки зрения экономных французов, хорошая еда не должна стоить дорого (если речь, конечно, не идет о высокой кухне или о заведениях для наивных туристов). Для экономии средств во французских ресторанах рекомендуется пользоваться «фиксированным меню» - т.е. заказывать комплексный обед, состоящий из основного блюда, салата и десерта или сыра (иногда больше - вплоть до шести блюд). «Menu fixe» пользуется широкой популярностью в обеденное время, так как посетителю, заказавшему комплексный обед, блюда обходятся вдвое дешевле, чем, если бы он заказывал их «а la carte», т.е. по отдельности.
Порядок подачи блюд несколько отличается от принятого в России. Блюда всегда подаются одно за другим и никогда не смешиваются - на стол никогда не ставится несколько салатов или закусок сразу, как у нас. Обед начинается с супа (если он присутствует в меню) или с холодной закуски, причем ее роль может выполнять, например, дыня (но, ни в коем случае не сыр, его подают в конце трапезы). За холодной закуской следует горячая, затем основное блюдо - мясное или рыбное (если в меню включено и то, и другое, то рыбу подают перед мясом). Следом идет овощной салат, а после него сыры - разные сорта, нарезанные треугольными кусочками, подают на одном большом подносе. После сыров подают «антреме» (буквальный перевод «между блюдами» - кушанье, призванное создать плавный переход от обеда к десерту). После «антреме» (мусс, крем, суфле, блинчики, пончики) подают сам десерт.
Французы знают толк в ресторанном деле. Не зря же самые престижные рейтинги в ресторанном мире создаются именно во Франции. Самый уважаемый - «Красный гид Мишлен»: его штатные инспекторы анонимно посещают рестораны Европы, оценивая кухню, комфорт, гармонию с интерьером, обслуживание. Следующие по авторитетности рейтинги - французские «Гомийо», «Пюдао» и «Гид Лёбей».
Вопросы:
Можно ли назвать соглашение между рестораном и посетителями ресторана контрактом? Почему? Соблюдаются ли в этом случае основные принципы контрактных отношений? Выделите основные элементы структуры контракта в данном случае.
Вариант № 13.
Концепция трансакций Уильямсона. Понятие и основные типы специфичности активов. Параметры трансакций (частота, неопределенность, специфичность активов) и управление контрактными отношениями. Фундаментальная трансформация: сущность явления и факторы возникновения.
Подход к фирме как к ядру контрактов.
Кейс «Оказание бытовых услуг населению»
Можно ли назвать соглашение между рестораном и посетителями ресторана контрактом? Почему? Соблюдаются ли в этом случае основные принципы контрактных отношений?Выделите основные элементы структуры контракта в данном случае.
«Месяц назад я купил в магазине куртку-ветровку. Сдал в химчистку «Диана». Там куртку порвали при чистке. Я куртку брать отказался и потребовал компенсации. Однако в химчистке ответили, что это произошло из-за заводского брака. Химчистка отказывается платить и предлагает предоставить заключение независимой экспертизы. В магазине вещь заменить отказываются, так как она мною носилась. Чек магазина и квитанция из химчистки у меня имеется. Кто должен возместить мне ущерб?»
Из претензии Ситникова А.А.
Вопросы:
Выделите основные элементы структуры контракта между химчисткой и клиентом.
Какие преимущества дает сторонам - химчистке и ее клиенту - заключение контракта (по сравнению с ситуацией, когда они его не заключают)?
Как включение в контракт предупреждения о том, что вещь может быть испорчена в процессе чистки, влияет на поведение химчистки? На кого в этом случае перекладываются издержки измерения качества куртки? Какая сторона получает возможность вести себя оппортунистически?
Является ли контракт между химчисткой и клиентом совершенным? Аргументируйте свой ответ.
|
