4.2.1. МЕТОДОЛОГИЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
4.2.2.1. Расчет стоимости объектов оценки
Метод сравнения продаж основан на принципе «спроса и предложения», в соответствие с которым цена на объект оценки определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке, и на принципе замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше суммы, в которую обойдется приобретение объекта аналогичной полезности.
Сравнительный подход к оценке включает следующие этапы:
Анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов и выбор достоверной информации для анализа.
Выделение необходимых элементов сравнения.
Проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения.
Приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.
Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынке носят конфиденциальный характер. В основном Оценщик ориентируется на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.
Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов по всем рассматриваемым параметрам, то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной.
В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:
Модель объекта оценки;
Физическое состояние объекта оценки;
Год выпуска объекта оценки.
В рамках настоящего Отчета физическое состояние объектов оценки и аналогов, определялось на основе совместного анализа, возраста и технического состояния (методологию см. на странице 128). Т.е. коэффициент Кфиз включает комплексную корректировку на физическое состояние и год выпуска объекта оценки. Таким образом применяются следующие корректировки цен аналогов:
К торг- коэфициент на уторговывание
К модель – коэфициент учитывающий модель аналога
К физ – коэфициент учитывающий физическое состояние.
Математическая модель оценки с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:
|
()
|
где,
|
|
-
|
стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода;
|
|
-
|
количество аналогов;
|
|
-
|
оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога;
|
|
-
|
вклад (вес) i-го аналога в стоимость объекта оценки ( =1).
|
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога может быть записана следующим образом:
|
()
|
где,
|
|
-
|
количество ценообразующих факт;
|
|
-
|
цена i-го аналога;
|
|
-
|
корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору (местоположение, состояние и т.п.).
|
Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.
Наибольший весовой коэффициент присваивается объекту-аналогу, имеющему наименьшую процентную совокупную поправку в стоимости, т.е данный аналог считается наиболее достоверным. Таким образом определение веса i-го аналога в стоимость объекта оценки проводится по следующему алгоритму:
Определяется совокупная поправка.
Определяется балл достоверности.
Определяется вес аналога.
Размер совокупной поправки определяется по формуле:
|
()
|
где,
|
|
-
|
совокупная поправка, %;
|
|
-
|
цена предложения аналога, руб.;
|
|
-
|
рыночная стоимость аналога, руб.
|
Балл достоверности определяется по формуле:
|
()
|
где,
|
|
-
|
балл достоверности аналога.
|
Вес аналога определяется по формуле:
|
()
|
где,
|
|
-
|
вес аналога, %.
|
Исходя из выше сказанного, в ниже представленных таблицах, произведен расчет методом сравнения продаж.
Таблица
Определение стоимости транспортных средств в рамках сравнительного похода
№ п/п
|
№ п/п согласно задания на оценку
|
Характеристика объекта оценки
|
Характеристика объекта аналога
|
Корректировка цены аналогов
|
Согласование полученных результатов
|
Наименование
|
Физ. износ, %
|
Год выпуска
|
Модель аналога
|
Физ. износ, %
|
Год
выпуска
|
Ст-ть имущества-аналога, руб.
|
Источник информации о цене аналога
|
Кторг
|
Кмод
|
Кфиз
|
Кгод
|
Скорректированная несогласованная стоимость по аналогам, руб.
|
Совокупная поправка, %
|
Бал достоверности аналога
|
Вес аналога, %
|
Взвешенная стоимость аналога, руб.
|
Согласованная стоимость с учетом НДС, руб.
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
14
|
15
|
16
|
17
|
18
|
19
|
20
|
1.
|
1
|
Автотопливозаправщик марки УСТ 54538Р, регистрационный номер Х026АТ/138
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 547 835
|
|
|
УСТ 54538Р, регистрационный номер Х026АТ/138
|
20,0
|
2014
|
УСТ 54538Р
|
20,0
|
2014
|
2 690 000
|
https://www.avito.ru/ust-kut/gruzoviki_i_spetstehnika/avtotsisterna_ust_54530s_2014_g_814350562
|
0,88
|
1,00
|
1,00
|
1,00
|
2 367 200
|
12%
|
1,0
|
33,33%
|
789 067
|
100,0%
|
|
|
УСТ 54538Р, регистрационный номер Х026АТ/138
|
20,0
|
2014
|
УСТ 54538Р
|
20,0
|
2014
|
3 109 400
|
http://spec.drom.ru/irkutsk/tanker/avtotoplivozapravshik-atz-11-2b-ust-54538-na-shassi-ural-5557-80m-33629670.html
|
0,88
|
1,00
|
1,00
|
1,00
|
2 736 272
|
12%
|
1,0
|
33,33%
|
912 091
|
|
|
|
УСТ 54538Р, регистрационный номер Х026АТ/138
|
20,0
|
2014
|
УСТ 54538Р
|
20,0
|
2014
|
2 886 400
|
http://ehkskavator.ru/item/253191
|
0,88
|
1,00
|
1,00
|
1,00
|
2 540 032
|
12%
|
1,0
|
33,33%
|
846 677
|
|
2.
|
2
|
Шасси Камаз-65222, регистрационный номер Н130АЕ/138
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 465 268
|
|
|
Камаз-65222, регистрационный номер Н130АЕ/138
|
40,0
|
2013
|
Камаз-65222
|
25,0
|
2010
|
1 850 000
|
https://www.avito.ru/naberezhnye_chelny/gruzoviki_i_spetstehnika/kamaz-_65225._65221_465802888
|
0,91
|
1,00
|
0,80
|
1,00
|
1 346 800
|
27%
|
1,2
|
54%
|
726 155
|
100,0%
|
|
|
Камаз-65222, регистрационный номер Н130АЕ/138
|
40,0
|
2013
|
Камаз-65222
|
20,0
|
2014
|
2 350 000
|
https://www.avito.ru/izhevsk/gruzoviki_i_spetstehnika/kamaz_65222_2013_god_828018616
|
0,91
|
1,00
|
0,75
|
1,00
|
1 603 875
|
32%
|
1,0
|
46%
|
739 113
|
|
3
|
3
|
Фургон специальный с КМУ марки 7886К8-20, регистрационный номер Х024АТ/138
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3 138 477
|
|
|
7886К8-20, регистрационный номер Х024АТ/138
|
20,0
|
2014
|
7886К8-20
|
5,0
|
2016
|
4 270 000
|
http://nizhegorodskaya-obl.tiu.ru/p154847590-anrv-kmu-shassi.html?no_redirect=1
|
0,88
|
1,00
|
0,84
|
1,00
|
3 164 295
|
26%
|
1,0
|
82%
|
2 594 722
|
100,0%
|
|
|
7886К8-20, регистрационный номер Х024АТ/138
|
20,0
|
2014
|
7886К8-20
|
20,0
|
2014
|
2 800 000
|
http://nn.gruzovik.ru/offers/spectech/breakdown-van/kamaz/43118/425471/
|
0,88
|
1,226
|
1,00
|
1,00
|
3 020 864
|
8%
|
3,3
|
18%
|
543 756
|
|
4
|
4
|
Фургон специальный с КМУ марки 7886К8-20, регистрационный номер Х025АТ/138
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 948 102
|
|
|
7886К8-20, регистрационный номер Х025АТ/138
|
50,0
|
2014
|
7886К8-20
|
5,0
|
2016
|
4 270 000
|
http://nizhegorodskaya-obl.tiu.ru/p154847590-anrv-kmu-shassi.html?no_redirect=1
|
0,88
|
1,00
|
0,53
|
1,00
|
1 977 684
|
54%
|
1,0
|
67%
|
1 325 048
|
100,0%
|
|
|
7886К8-20, регистрационный номер Х025АТ/138
|
50,0
|
2014
|
7886К8-20
|
20,0
|
2014
|
2 800 000
|
http://nn.gruzovik.ru/offers/spectech/breakdown-van/kamaz/43118/425471/
|
0,88
|
1,226
|
0,63
|
1,00
|
1 888 040
|
33%
|
1,7
|
33%
|
623 053
|
|
Примечание:
К(3,5)
|
-
|
Источник данных раздела 2.3.
|
К(6,8,9,10)
|
-
|
Копии объявлений указанных в ссылке приложены к отчету (см. Приложение № 2)
|
К(4,7)
|
-
|
Источник данных - Таблица
|
К(13)
|
-
|
Согласно формулы () представленной в отчете. (кор.физ износ)
|
К(14)
|
-
|
Формула расчета – произведение колонок К(9,11,12,13)
|
К(15)
|
-
|
Согласно формулы () представленной в отчете. (ПОПРАВКИ)
|
К(16)
|
-
|
Согласно формулы () представленной в отчете.
|
К(17)
|
-
|
Согласно формулы () представленной в отчете.
|
К(18)
|
-
|
Формула расчета – произведение колонок К(14,17)
|
К(19)
|
-
|
Формула расчета – сумма К(18) по аналогам объекта оценки.
|
Обоснование вносимых корректировок
Корректировка на уторговывание (Кторг)
В ниже представленной таблице отражено среднее значение скидки на торг.
Таблица
Среднее значение для скидки на торг 38
№
|
Группа
|
Значение скидки на торг
|
1
|
2
|
3
|
1
|
Транспорт и спецтехника общего применения
|
9 %
|
2
|
Спецтехника узкого применения
|
12 %
|
3
|
Железнодорожный и водный транспорт
|
12 %
|
4
|
Серийное оборудование широкого профиля
|
11 %
|
5
|
Узкоспециализированное оборудование
|
14 %
|
6
|
Средства хранения и транспортировки жидких и газообразных веществ
|
12 %
|
7
|
Электронное оборудование
|
14 %
|
8
|
Инструменты, инвентарь, приборы
|
14 %
|
Исходя из выше сказанного в ниже представленной таблице произведем определение группы к которой относится объект оценки и исходя этого значение скидки на торг для объекта оценки.
Таблица
Определение значения скидки на торг для объектов оценки
№ п/п
|
Наименование объекта оценки
|
Группа
|
Значение скидки на торг для объекта оценки
|
1
|
2
|
3
|
4
|
1
|
Автотопливозаправщик марки УСТ 54538Р
|
Спецтехника узкого применения
|
12%
|
2
|
Шасси Камаз-65222
|
Транспорт и спецтехника общего применения
|
9%
|
3
|
Фургон специальный с КМУ марки 7886К8-20
|
Спецтехника узкого применения
|
12%
|
4
|
Фургон специальный с КМУ марки 7886К8-20
|
Спецтехника узкого применения
|
12%
|
Корректировка на модель (Кмод)
Корректировка на модель для объектов - аналог не требуется, так как объекты оценки УСТ 54538Р, Камаз-65222 и объекты-аналоги имеют сопоставимые модели.
Объект аналог №2 для объекта оценки 7886К8-20 в составе комплектации не имеет манипулятора, что понижает его стоимость. Требуется введения корректировки. Размер корректировки принят согласно анализу рынка манипуляторов (
|
