Оценка недвижимого имущества
|
Скачать 1.11 Mb.
|
|
Литература:
Основные сведения. С необходимостью согласования (обобщения) результатов оценки, полученных методами затратного, сравнительного и доходного подходов сталкивается каждый оценщик, приступая к написанию заключительной части отчета об оценке. Логика согласования, при этом, должна быть понятна не только самому оценщику, но пользователям отчета. Часто оценщику бывает трудно обосновать свою правоту, и связано это с недостаточным теоретическим осмыслением сути получаемых различными подходами результатов и наличием широких возможностей для субъективизма в известных процедурах согласования. Проблеме согласования (обобщения) результатов оценки, полученных методами различных подходов, посвящено большое число работ /1-11/. Не раз эти вопросы обсуждались на известных российских оценочных форумах. Наиболее распространенным способом согласования результатов оценки в настоящее время является вычисление средневзвешенного их значения по формуле:  , (1)где n - общее число применяемых методов оценки; Vi - результаты оценки; Wi - весомости (значимости) результатов; i – методы оценки. Результаты оценки могут быть получены одним или несколькими методами каждого из подходов к оценке (затратного, сравнительного и доходного). Не всегда использование методов всех подходов возможно из-за, например, отсутствия достаточной и достоверной информации или по другим причинам. Но камнем преткновения является сущность результатов оценки. Дело в том, что многие считают эти результаты как отражение различных точек зрения на объект оценки. Поэтому, по их мнению, методы разных подходов принципиально не нацелены на получение одного и того же конечного результата – рыночной стоимости объекта, как наиболее вероятной цены цен, формируемых рынком. Согласование же результатов оценки необходимо, если так можно выразиться, для максимального сближения позиций разных точек зрения. Результатом такого сближения должно явиться искомое значение рыночной стоимости оцениваемого объекта. Основой такого понимания сути результатов является убеждённость в доминирующей роли оценщика в формировании наиболее верного, справедливого результата оценки. Предложения данной работы основаны на противоположном понимании сути результатов оценки и задачи их согласования. Основой этого противоположного понимания является убеждённость в том, что оценщику в силу закона позволено лишь наблюдать за ценами и находить их наиболее вероятное значение для каждого объекта оценки при установлении рыночной стоимости объекта оценки1. Выражать своё мнение в виде результата оценки с учётом «праведности» или «неправедности» существующих цен оценщик не имеет права. Для контроля за ценами существуют соответствующие государственные структуры. В связи с этим, с большой осторожностью и только в безвыходных ситуациях (нет аналогов) следует использовать для оценки так называемый анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) и различные методы «предполагаемого использования». Лишено, например, смысла при определении рыночной стоимости одновременное существование таких понятий как «рыночная стоимость при существующем использовании» и «рыночная стоимость при наиболее эффективном использовании» одного и того же объекта. Невозможно себе представить, чтобы один из двух лежащих рядом одинаковых батонов хлеба был дороже только потому, что один батон намерены съесть с маслом, а второй - «всухомятку». В связи с этим, методы различных подходов к оценке должны быть направлены на получение одного и того же результата – рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены цен сделок купли-продажи2. Если это не так, то разные методы направлены на оценку разных объектов и ни о каком согласовании речи быть не может. Наблюдаемые различия результатов оценки разными методами обусловлены как влиянием массы ценообразующих факторов, так и ошибками так называемых «экономических измерений». Результат оценки каждым из методов – это рыночная стоимость объекта, как наиболее вероятная цена, установленная по алгоритму и учитываемым ценообразующим факторам данного метода. Весомости (значимости) результатов вынуждено необходимы для учёта субъективных мнений людей о достоверности результатов. Значимости определяются экспертным путем. Не существует объективных способов обоснования значимости результатов. Процедуры определения весомости (значимости) результатов могут быть достаточно сложными (метод анализ иерархий), однако и они не избавляют весь процесс согласования от субъективизма. Более сложные методы определения весомости (значимости) результатов, хотя и требуют учета большего числа факторов, на самом деле просто синтезируют субъективные мнения оценщика, в лучшем случае группы оценщиков-экспертов. При этом, на практике расчет весомостей результатов более сложными методами отнюдь не решает проблемы понятного и убедительного их словесного обоснования, а сводится лишь к вводу большого количества числовых значений предпочтений. Многостраничные разделы типичных отчётов о согласовании результатов оценки с использованием метода анализа иерархий вызывают, как правило, лишь улыбку. Иногда оценщики используют не один, а два и более метода оценки в рамках одного подхода. Возникает вопрос, как правильно: сначала согласовать результаты методов подхода, а затем уже результаты подходов или сразу согласовывать результаты использованных методов. Ответ очевиден! Все методы должны быть нацелены на измерение одного и того же показателя – рыночной стоимости объекта. Следовательно, согласовывать нужно результаты всех использованных методов между собой. Аналогия здесь очень простая. Если мы измеряем ширину здания шагами, локтями, рулеткой и лазерным дальномером, то не нужно сначала согласовывать результаты шагами и локтями, т.к. все измерители были разными и использованы для измерения одного и того же параметра. Заметим, что в данной аналогии причиной различия в результатах изменений ширины здания являлась погрешность средств измерений, а не то, что с точки зрения шагомера измеряемая ширина оказалась длиной, а дальномером вместо ширины замеряли высоту. В данной работе предлагается способ согласования результатов определения рыночной стоимости методами различных подходов к оценке, основанный на методах нечёткой математики. Способ был разработан достаточно давно, в конце 90-годов, и использовался автором в отчётах по оценке летательных аппаратов. За все годы использования способа не было получено ни одного отрицательного отзыва о неприятии или непонимании его сути, хотя отчёты (порядка 120-140 штук) об оценке направлялись в Генеральную прокуратуру РФ, Государственное предприятие по реализации военного имущества, Таможенную службу, многочисленные банки, страховые компании и др., получали положительные отзывы Экспертного Совета Российского общества оценщиков. Предлагаемый способ, разумеется, не лишен субъективности, но её, как будет понятно далее, меньше, чем при использовании известных методов. В основу способа положены следующие предположения: а) Результат (наиболее вероятная цена объекта) оценки каждым из методов, по мнению оценщика, является наиболее достоверным3, однако он допускает, что искомая рыночная стоимость может находиться в пределах диапазона возможного варьирования цен на данный объект. б) Различия результатов оценки разными методами обусловлены разными алгоритмами и разным составом учитываемых ценообразующих факторов, но не точками зрения продавца, покупателя или некого нейтрального наблюдателя. в) Результаты оценки, полученные методами различных подходов, могут быть представлены в виде функций принадлежности /11, 12, 13/. Функции принадлежности показывают минимальные, наиболее достоверные и максимальные значения возможных значений рыночной стоимости. При этом, минимальные и максимальные значения для всех функций принадлежности принимаются равными границам диапазона наблюдаемых на рынке цен на аналогичные объекты. Пересечение функций принадлежности (утолщенная линия) – согласующая функция принадлежности рыночных стоимостей, могущих быть полученными методами различных подходов к оценке. Абсцисса максимума согласующей функции и есть наиболее вероятная цена или рыночная стоимость объекта оценки, установленная использованными в отчёте об оценке методами.  Преимуществами такого способа согласование результатов оценки являются: отсутствие необходимости обоснования весомости (значимости) результатов оценки, полученных методами разных подходов, т.е. предполагается, что для оценки использованы все доступные возможности и предпочтений не отдается ни одному из методов, что снижает субъективность итогового результата4; повышенное внимание обоснованию границ диапазона минимальных и максимальных цен в рамках сравнительного подхода, т.к. выход за эти границы результатов двух других подходов недопустим (задача не имеет решения), что значительно уменьшает возможности получения нереальных результатов, например, методами предполагаемого использования; наглядность и возможность оценки доверия окончательному результату (в данном примере, как следует из рисунка, результату 367 рублей можно доверять на 83%, но чем шире диапазон цен, тем ниже уровень доверия). Для выполнения расчётов и построения графиков в среде Exel использованы следующие формулы и таблицы: 
Расчётные формулы     Расчётная таблица
Решение задачи согласования результатов подобным путем возможно также методами теории вероятностей, что более сложно и менее наглядно. Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами к оценке. Если в первом методе используется только логический анализ, то в остальных — логико-математический, т.е. свои логические рассуждения оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, на основе выбранного способа расчета определяется предварительное значение весовых коэффициентов, полученные значения округляются Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике. Далее мы приводим три примера, показывающих, каким образом в отчете может быть обоснован выбор метода определения весовых коэффициентов. Пример . В настоящей работе по оценке использованы два из имеющихся в распоряжении оценщика подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта с точки зрения необходимых затрат и платежеспособного спроса. Полученная в результате применения затратного подхода стоимость, на наш взгляд, дает неполную характеристику стоимости объекта. Мы считаем обоснованным присвоение данному подходу весового коэффициента 0,2. Рынок недвижимости города, в котором расположен объект оценки, на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован, в связи с этим достоверность используемой информации риэлтерских агентств достаточна высока. Правильная интерпретация рынка предложений позволяет получить качественные и надежные результаты. В связи с этим сравнительному подходу придается максимальный весовой коэффициент — 0,8. Ввиду отсутствия данных об уровнях расходов на содержание подобного объекта доходный подход в расчетах не применялся (вес подхода равен нулю). Пример В данном случае наибольший «вес» (70%) присваивается доходному подходу, так как объектом оценки является производственное предприятие, приносящее стабильный доход. Затратному подходу присвоен меньший «вес» (30%) по следующим причинам: затраты не всегда соответствуют рыночной стоимости; оборудование оцениваемого предприятия специализированное, что усложняет возможность его реализации на рынке. Результаты согласования
Полученный результат можно округлить. По мнению оценщика, рыночная стоимость предприятия на дату оценки составляет 100 000 тыс.рублей. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 |
Методические рекомендации о порядке списания движимого и недвижимого... Настоящие методические рекомендации разработаны в целях оптимизации работы по списанию движимого и недвижимого федерального имущества,... |
|
Извещение и документация об аукционЕ «упки» (1 объект недвижимого имущества, 1 земельный участок, 36 единиц движимого имущества) являющегося собственностью ООО «Комбинат... |
 |
Курсовой проект (курсовая работа) по дисциплине «Оценка недвижимого имущества» «Недвижимость (недвижимое имущество) земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение... |
|
Постановление от 19. 06. 2017 №1335 Об утверждении административного... Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление информации об объектах недвижимого... |
|
Постановление от 19. 06. 2017 №1335 Об утверждении административного... Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление информации об объектах недвижимого... |
|
О комиссии по подготовке и принятию решения по поступлению и выбытию... О комиссии по подготовке и принятию решения по поступлению и выбытию движимого и недвижимого имущества, находящегося на балансе Государственного... |
|
Документация об аукционе в электронной форме размещается в сети Интернет... Информационное сообщение о проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи объекта недвижимого... |
|
Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности |
|
Извещение Запрос предложений на право заключения договора аренды... Ооо «эра терминал» приглашает делать предложения (далее Оферты) на право заключения договора аренды недвижимого имущества (коммерческих... |
|
Отчёт о результатах контрольного мероприятия «Проверка правомерности... «Проверка правомерности и оценка целесообразности приобретения имущества в муниципальную собственность» |
|
23-й Пан-Тихоокеанский конгресс Оценщиков Недвижимого имущества,... |
|
Извещение о проведении аукциона (в электронной форме) Лот №1: Объект недвижимого имущества «Блок обслуживания с переходом (мжк-1) 219 кв-л» |
|
Сведени я Перечень объектов недвижимого имущества на праве собственности или находящихся в пользовании вид, площадь, страна расположения каждого... |
|
Декларированный годовой доход государственного гражданского служащего (руб.) Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности или находящихся в пользовании |
|
Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности... |
|
Общая сумма декларированного годового дохода за 2010 г. (руб.) Перечень объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности или находящихся в пользовании |