АГЕНТСТВО РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
ПО УПРАВЛЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ
Приложение 1
к приказу Председателя Агентства
Республики Казахстан
по управлению земельными ресурсами
от 28 декабря 2004 года № 105-П
Инструкция
по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков
Содержание
1.
|
Общие положения
|
2.
|
Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения товарного сельскохозяйственного производства
|
3.
|
Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания в населенных пунктах
|
4.
|
Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, расположенных за пределами черты населенных пунктов, предоставленных (предоставляемых) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания
|
5.
|
Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости дополнительных земельных участков, предоставляемых гражданам Республики Казахстан для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства сверх установленных норм бесплатной передачи
|
6.
|
Оформление материалов по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка
|
|
Таблица 1.
|
Расчет поправочного коэффициента на мелиоративное состояние участка пашни
|
|
Таблица 2.
|
Расчет поправочного коэффициента на культуртехническое состояние участка пастбищ (сенокосов)
|
|
Таблица 3.
|
Расчет поправочного коэффициента на уклон поверхности участка пашни (сенокосов, пастбищ)
|
|
Таблица 4.
|
Расчет поправочного коэффициента на обводнённость участка пастбищ
|
|
Таблица 5.
|
Расчет поправочного коэффициента за удалённость земельного участка от центра сферы обслуживания в зависимости от качества дорог
|
|
Таблица 6.
|
Расчет интегрального (общего) поправочного коэффициента к базовым ставкам платы за земельные участки
|
|
Таблица 7.
|
Определение кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, при предоставлении их в частную собственность для товарного сельскохозяйственного производства
|
Приложение 1.
|
Заявка на определение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка
|
Приложение 2.
|
Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка
|
Приложение 3.
|
Извлечение из постановления Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 г. № 890
|
Приложение 4.
|
Извлечение из Земельного кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003г. № 442-II ЗРК
|
1. Общие положения
1.1. Настоящая «Инструкция по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков» (далее - Инструкция) разработана в целях обеспечения единого подхода по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков и сопоставимости ее результатов на территории Республики Казахстан.
1.2. Инструкция устанавливает порядок по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II ЗРК и постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».
1.3. Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством, с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется территориальным органом по управлению земельными ресурсами актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.
Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.
1.4. Конкретные размеры поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов применяемых к базовым ставкам платы устанавливаются в составе землеустроительного проекта (дела). При этом они определяются:
- в пределах границ населенных пунктов, на основании данных утвержденных местными представительными органами в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Земельного кодекса Республики Казахстан;
- за пределами границ населенных пунктов, на основании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий с учетом норм пунктов 3-5 статьи 11 Земельного кодекса Республики Казахстан.
2. Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения товарного сельскохозяйственного производства
2.1. Определение кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков производится по видам сельскохозяйственных угодий (пашня неорошаемая, пашня орошаемая, сенокосы, пастбища), в разрезе основных типов и подтипов почв.
2.2. Если оцениваемый вид сельскохозяйственных угодий в пределах одного типа или подтипа почв состоит из отдельных обособленных участков (массивов) производится предварительный расчёт кадастровой (оценочной) стоимости каждого участка. Затем путём суммирования оценочной стоимости этих участков определяется общая стоимость оцениваемого вида сельхозугодий данного типа или подтипа почв.
2.3. В зависимости от видов сельскохозяйственных угодий и типов почв, применяются базовые ставки платы за землю в соответствии с приложением 2 к постановлению Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность для сельскохозяйственных целей».
2.4. Поправочные коэффициенты (повышающие или понижающие) к базовым ставкам платы за земельные участки, установленные статьёй 11 Земельного кодекса Республики Казахстан, применяются на:
качественные состояние;
местоположение;
обводнённость (водообеспеченность);
удалённость от центров обслуживания.
2.5. Качественное состояние земельного участка, используемого в составе пашни, характеризуется двумя показателями - мелиоративным состоянием и уклоном поверхности. (подпункт 1 пункта 3 статьи 11 Земельного кодекса РК)
2.6. Мелиоративное состояние характеризуется степенью засоления, солонцеватости, каменистости, эродированности, глубиной залегания грунтовых вод, их минерализации и подразделяется на три группы с коэффициентами:
хорошее - 1.2;
удовлетворительное - 0.9;
неудовлетворительное - 0.6.
Если оцениваемый участок пашни характеризуется различной степенью мелиоративного состояния, поправочный коэффициент определяется с учётом их удельного веса, как средневзвешенная величина.
пример: площадь оцениваемого участка пашни - 900 га
в т.ч. мелиоративное состояние: хорошее - 600 га
удовлетворительное - 300 га
Коэффициент на мелиоративное состояние равен:
Поправочные коэффициенты рассчитываются с точностью до двух знаков после запятой.
Форма расчета поправочного коэффициента на мелиоративное состояние оцениваемого участка пашни приведена в таблице 1.
2.7. Качественное состояние земельного участка, используемого в составе кормовых угодий, характеризуется следующими показателями: видом улучшения, культуртехническим состоянием и уклоном поверхности (подпункт 2 пункта 3 статьи 11 Земельного кодекса РК).
2.8. На улучшенные сенокосы и пастбища применяются следующие поправочные коэффициенты:
коренного улучшения с подсевом многолетних трав - 1.2;
поверхностного улучшения без изменения видового состава растительного покрова - 1.1.
2.9. Культуртехническое состояние сенокосов и пастбищ характеризуется степенью засоренности, залесённости, каменистости, сбитости, нарушением зональной структуры растительного покрова и подразделяется на три группы с коэффициентами:
хорошее - 1.2;
удовлетворительное - 0.9;
неудовлетворительное - 0.7.
Если участок пастбищ (сенокосов) характеризуется различной степенью культуртехнического состояния, поправочный коэффициент определяется с учётом их удельного веса, как средневзвешенная величина.
Форма расчета поправочного коэффициента на культуртехническое состояние участка пастбищ (сенокосов) приведена в таблице 2.
2.10. Уклон поверхности сельскохозяйственных угодий рассчитывается по формуле:
 , где:
tg Y - уклон поверхности в градусах;
h - высота сечения рельефа в метрах;
s - расстояние между смежными горизонталями в метрах;
g - величина перевода в градусы.
Значение величины (g) определяется по справочной таблице, либо построением графика.
Пример:
Поле площадью 100.9 га имеет расстояние между всеми горизонталями поля (S) -1600 м, превышение между крайними горизонталями составляет 12.5 м, величина перевода в градусы (до 1 градуса) равна 57.30, подставляя цифровые значения в формулу получим (12.5 : 1600) х 57.30 = 0.50
Расстояние между смежными горизонталями (s) и высота сечения (h) определяются по топографической основе масштаба 1:10 000 и 1:25 000.
Значение поправочного коэффициента в зависимости от угла уклона поверхности установлено дифференцировано по видам угодий.
для пашни: до 1 градуса - 1; от 1 до 3 градусов - 0.98; от 3.1 до 5 градусов - 0.96; от 5.1 до 7 градусов - 0.93; более 7 градусов - 0.86;
для сенокосов: до 3 градусов - 1; от 3.1 до 6 градусов - 0.95; от 6.1 до 10 градусов - 0.9; от 10.1 до 20 градусов - 0.85; более 20 градусов - 0.5;
для пастбищ: до 12 градусов - 1; от 12.1 до 20 градусов - 0.8; свыше 20 градусов - 0.6.
Если рельеф оцениваемого участка сельхозугодий сложный, то участок предварительно делится на отдельные контура (сегменты) с одинаковым уклоном поверхности и поправочный коэффициент на уклон поверхности определяется с учётом их удельного веса, как средневзвешенная величина.
По отношению пашни желательно определить средний уклон местности, выраженный в процентах по формуле:
 , где:
С - длина всех горизонталей, м;
h - высота сечения рельефа, м;
Р - площадь участка, м2.
Для приведения полученных процентов в градусы необходимо разделить на 1.75 (10 соответствует 1.75%).
Пример:
Площадь поля (Р) - 100.9 га; высота сечения рельефа (h) - 2.5 м; длинна всех горизонталей (С) - 3500 м., подставляя цифровые значения в формулу получим:
1) 
2) tg i = 0.87 : 1.75 = 0.5°
Форма расчета поправочного коэффициента на уклон поверхности участка оцениваемого вида сельхозугодий приведена в таблице 3.
2.11. В зависимости от степени обводнённости участка пастбища применяются следующие поправочные коэффициенты: обводненные - 1.2; необводнённые - 0.8 ( подпункт 1 пункта 4 статьи 11 Земельного кодекса РК).
Обводненность пастбищ устанавливается по данным земельного учета и материалам инвентаризации обводнительных сооружений на пастбищных угодьях.
Если степень обводнения участка пастбищ различная (часть из них - обводнена, другая - нет), поправочный коэффициент на обводнённость пастбищ определяется с учётом их удельного веса, как средневзвешенная величина.
Форма расчёта поправочного коэффициента на обводнённость участка пастбищ приведена в таблице 4.
2.12. В зависимости от местоположения оцениваемого участка сельскохозяйственных угодий к хозяйственному центру применяются следующие поправочные коэффициенты: до 5 километров - 1.2; от 5 до 10 км - 1; от 10 до 20 км - 0.9; от 20 до 30 км - 0.8; свыше , 30 км - 0.7 (подпункт 2 пункта 4 статьи 11 Земельного кодекса РК).
Хозяйственными центрами считаются сельские населенные пункты (бывшие центральные усадьбы, усадьбы отделений), которые являются основным местом проживания населения. К ним, как правило, подведены лучшие дороги, связывающие их с другими регионами, здесь сосредоточены предприятия инфраструктуры, пункты первичной переработки сельскохозяйственной продукции, складские помещения и т.д. Учет внутреннего местоположения земельного участка производится через взаимосвязь его удаленности от хозяйственного центра с целью экономии производственных затрат (чем дальше удален земельный участок от хозяйственного центра, тем выше транспортные расходы и наоборот, чем ближе земельный участок к хозяйственному центру, тем ниже транспортные расходы).
Расстояние определяется по плану землепользования от центра оцениваемого участка сельхозугодий до хозяйственного центра (населённого пункта) по существующей дорожной сети.
2.13. За удалённость земельного участка от центров сферы обслуживания в зависимости от качества дорог применяются следующие поправочные коэффициенты (подпункт 3 пункта 4 статьи 11 Земельного кодекса РК):
Расстояние, км
|
Дороги с твердым покрытием
|
Дороги с щебёночным покрытием
|
Грунтовые дороги
|
до 20
|
1.4
|
1.1
|
0.7
|
21-40
|
1.2
|
0.9
|
0.6
|
41-60
|
1.0
|
0.7
|
0.5
|
61-80
|
0.8
|
0.5
|
|
81-100
|
0.6
|
|
|
свыше 100
|
0.5
|
|
|
Центры сферы обслуживания - это наиболее близко расположенные города республиканского значения, областные или районные центры, являющиеся зоной тяготения к ним хозяйственных центров, где имеется устойчивая транспортная связь, расположена основная сеть учреждений и организаций социального, медицинского, культурно - бытового и другого обслуживания населения, рынков сбыта и переработки сельхозпродукции, баз материально-технического обеспечения.
Расстояние определяется по имеющимся картам, схемам или другим планово - картографическим материалам от границы хозяйственного центра до границы центра сферы обслуживания по существующей дорожной сети.
В случае если хозяйственный центр объекта кадастровой оценки соединён с центром сферы обслуживания дорогами различного качества, поправочный коэффициент рассчитывается как средневзвешенная величина, учитывающая тип покрытия дорог.
Форма расчета поправочного коэффициента за удалённость земельного участка от центров обслуживания в зависимости от качества дорог приведена в таблице 5.
2.14. При наличии нескольких факторов, повышающих или понижающих кадастровую (оценочную) стоимость рассчитанные коэффициенты перемножаются и определяется общий интегральный поправочный коэффициент по каждому оцениваемому участку сельскохозяйственных угодий по формуле:
К=К1*К2*К3*К4*К5*К6 где:
К - интегральный (общий) поправочный коэффициент;
К1 - коэффициент на мелиоративное (культуртехническое) состояние;
К2 - коэффициент на уклон поверхности ;
К3 - коэффициент на улучшение сенокосов и пастбищ;
К4 - коэффициент на обводненность пастбищ;
К5 - коэффициент на местоположение оцениваемого участка по отношению к хозяйственному центру;
К6 - коэффициент на удаленность оцениваемого участка от центра сферы обслуживания в зависимости от качества дорог.
Общий размер повышения или понижения кадастровой (оценочной) стоимости оцениваемого участка не должен превышать пятьдесят процентов от базовых ставок платы. Таким образом, если рассчитанное значение общего интегрального поправочного коэффициента больше или меньше установленных параметров, окончательно принимаются крайние его значения: 1.5 или 0.5.
Форма расчёта единого интегрального поправочного коэффициента к базовым ставкам платы за землю приведена в таблице 6.
2.15. Кадастровая (оценочная) стоимость определяется по каждому оцениваемому участку путем умножения установленной базовой ставки платы в зависимости от типа, подтипа почвы и вида сельскохозяйственных угодий на общий интегральный поправочный коэффициент по форме представленной в таблице 7.
Оценочная стоимость площади каждого вида сельхозугодий определяется как сумма оценочной стоимости их участков, а всего земельного участка - как сумма оценочной стоимости площадей видов сельскохозяйственных угодий.
2.16. Полученные данные заносятся в Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка (приложение 2).
3. Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания в населенных пунктах
3.1. При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков для указанных целей базовые ставки платы за землю устанавливаются в соответствии с приложением 1 к постановлению Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 г. № 890 «Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли предназначенные для их обслуживания».
При этом базовые ставки за земельные участки, предоставляемые в частную собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных в пригородной зоне городов Астана, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.
3.2. При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков к базовым ставкам платы применяются поправочные коэффициенты, установленные в результате зонирования территории населенных пунктов в зависимости от местоположения земельных участков, уровня инженерного оборудования и благоустройства, наличия объектов культурно-бытового назначения, ландшафтной ценности территории, состояния окружающей среды и других факторов.
3.3. Поправочные коэффициенты и границы зон в городах районного значения, поселках и сельских населенных пунктах утверждаются решением районного представительного органа по предложению районного исполнительного органа, а в городах областного значения (городах Астане, Алматы) - областным (городов Астаны и Алматы) представительным органом по предложению областного (городов Астаны и Алматы) исполнительного органа.
При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер.
3.4. Полученные данные заносятся в Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка (приложение 2).
4. Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, расположенных за пределами черты населенных пунктов, предоставленных (предоставляемых) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания
4.1. По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных пунктов, предоставленным (предоставляемым) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений и сооружений) в соответствии с их назначением, кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из размера десяти процентов от базовых ставок платы за земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для указанных целей в городах областного значения.
4.2. При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков применяется поправочный коэффициент за удаленность этих участков от центров сферы обслуживания в зависимости от качества дорог в соответствии с подпунктом 3 пункта 4 статьи 11 Земельного кодекса РК.
4.3. Центрами сферы обслуживания для оцениваемых участков являются наиболее близко расположенные поселки, города, областные и районные центры.
4.4. Расстояние до центров сферы обслуживания, учёт качества дорог и форма расчета поправочного коэффициента за удалённость определяются в соответствии с пунктом 2.14. настоящей Инструкции.
5.Особенности определения кадастровой (оценочной) стоимости дополнительных земельных участков, предоставляемых гражданам Республики Казахстан для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства сверх установленных норм бесплатной передачи
5.1. Кадастровая (оценочная) стоимость дополнительных земельных участков, предоставляемых гражданам в частную собственность для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства сверх установленных норм бесплатной передачи, определяется исходя из базовых ставок платы за земельные участки сельских населенных пунктов в соответствии с приложением 1 к постановлению Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 г. № 890.
5.2. Если земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для указанных целей, расположены за пределами черты населенных пунктов применяются базовые ставки платы за земельные участки сельского населенного пункта, наиболее близко расположенного к оцениваемым участкам.
5.3. При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предназначенных для вышеуказанных целей, расположенных за пределами населенных пунктов применяется поправочный коэффициент за удаленность этих участков от центров сферы обслуживания в зависимости от качества дорог в соответствии с подпунктом 3) пункта 4 статьи 11 Земельного кодекса РК.
5.4. Центрами сферы обслуживания для дополнительных участков, предоставляемых гражданам сверх установленных норм бесплатной передачи для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, являются сельские населённые пункты, населению которых предоставляются эти участки, а для ведения садоводства и дачного строительства - города и поселки, где проживает население вышеуказанных участков.
5.5. Расстояние до центров сферы обслуживания, учёт качества дорог и форма расчета поправочного коэффициента за удалённость определяются в соответствии с пунктом 2.13. настоящей Инструкции.
6. Оформление материалов по определению кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка
6.1. Определение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка оформляется Актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка (права землепользования), который подписывается председателем соответствующего территориального органа по управлению земельными ресурсами и выдается заказчику.
6.2. Материалы по установлению поправочных коэффициентов (повышающих или понижающих) для определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка включают:
- заявку на определение кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка;
- копию правоудостоверяющего документа на земельный участок;
- копию Акта определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка;
- пояснительную записку и таблицы расчета определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка с обоснованием применения коэффициентов (понижающих, повышающих) к базовым ставкам платы за землю.
6.3. К материалам прилагается ситуационный план (схема) с местоположением оцениваемого участка, если оценивается и подлежит продаже часть ранее предоставленного участка.
6.4. В пояснительной записке обязательно отразить полное наименование первичных документов на основании которых определены поправочные коэффициенты (решение представительного органа, материалы почвенных и геоботанических изысканий, масштаб и год изысканий, исполнитель, принадлежность этих документов и так далее).
6.5. В качестве планово - картографической основы могут использоваться существующие планы землепользований, земельно-кадастровые карты, фотопланы и другие материалы.
6.6. Материалы по установлению поправочных коэффициентов (повышающих или понижающих) для определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка подписываются руководителем предприятия - исполнителем, заверяются гербовой печатью и помещаются в земельно-кадастровое дело данного участка.
Таблица 1
|
