Министерство сельского хозяйства Российской Федерации Забайкальский аграрный институт-филиал ФГБОУ ВО
«Иркутский государственный аграрный университет
имени А.А. Ежевского»
Технологический факультет
Кафедра землепользования и кадастров
Методические указания по изучению дисциплины
Техническая инвентаризация объектов недвижимости
и выполнению самостоятельной работы
направления подготовки
21.03.02 «Землеустройство и кадастры»
Чита 2015
УДК
«Методические указания по изучению дисциплины Техническая инвентаризация объектов недвижимости и выполнению самостоятельной работы» для студентов направления подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»/ Забайкальский аграрный институт – филиал ФГБОУ ВО «Иркутский государственный аграрный университет имени А.А. Ежевского»;/ сост. Шевченко Ю.С. – Чита: ЗабАИ, 2015. – 22 с.
Составитель: к.т.н., доцент кафедры землепользования и кадастров
Ю.С. Шевченко
Рецензент: ст. преподаватель Цынгеев Б.Б.
Утверждено Методической комиссией технологического факультета ЗабАИ
«13» ноября 2015 г., протокол №4
Рассмотрены основные сведения по технической инвентаризации объектов недвижимости в приложении к изучению специальности «Землеустройство и кадастры». Рассмотрены общие положения и принципы данной инвентаризации, правила и порядок инвентаризации земельного участка, зданий, сооружений и других объектов, правила ведения инвентарного дела.
© Ю.С. Шевченко, 2015
© ЗабАИ, 2015
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1 ПОНЯТИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
2 ТЕХНИЧЕСКИЙ УЧЕТ И ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Особенности проведения технического учета и технической инвентаризации.
2.2 Организация, состав и порядок ведения работ
2.3 Правила и порядок получения данных по состоянию земельного участка.
2.4 Составление технического паспорта на домовладение.
3. ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ОБЪЕКТОВ КОММУНАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ
3.1. Правила и порядок получения данных по состоянию здания
3.2 Съемка зданий и помещений, земельных участков.
4 ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ВНЕШНЕГО БЛАГОУСТРОЙСТВА
4.1 Инвентаризация объектов внешнего благоустройства
4.2 Правила и порядок составления технического паспорта на объекты внешнего благоустройства
5 ВЕДЕНИЕ ИНВЕНТАРНОГО ДЕЛА
5.1 Учет, регистрация и определение стоимости инвентарных объектов
5.2 Общие принципы формирования инвентарного дела
Литература
ВВЕДЕНИЕ
В современной системе государственного регулирования использования земельных ресурсов, объектов недвижимого имущества особое место занимает Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Так как ГКН – это федеральный государственный информационный ресурс, его основное назначение – организация оборота прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Правовую основу регулирования учетно-технической документации составляют Конституция Российской Федерации и кодексы РФ: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный, Градостроительный, Жилищный, а также Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», который регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости,
Недвижимое имущество (недвижимость) – имущество, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом.
В соответствии с законодательством РФ под объектами недвижимости понимаются все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Основу объекта недвижимости составляют земельные участки. К недвижимым вещам отнесены также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, предприятия как имущественные комплексы, а также участки недр, лесонасаждения, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, то есть все, что прочно связано с землей (ст.130 Гражданского кодекса РФ). Все объекты недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.
Недвижимое имущество – это составная часть национального богатства страны, учетом которого и соответствующим налогообложением занимается государственный кадастр недвижимости с помощью ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), регистрирующего объекты недвижимого имущества.
Система управления недвижимым имуществом включает технический учет зданий и сооружений на территориях городов и других населенных пунктов, промышленных и зон иного назначения, т.е. определение состава, состояния, стоимости этих объектов и учет их принадлежности. При этом существенной частью работ по технической инвентаризации является регистрация строений в соответствии с признаками правовой принадлежности, что позволяет упорядочить правовые взаимоотношения владельцев строений с соответствующими учреждениями, регулирующими застройку городов.
На основе технической инвентаризации определяются амортизационные отчисления, производится страхование строений, устанавливаются страховые взносы по ним и возмещения, исчисляются налоги и пр.
Таким образом можно сказать, что техническая инвентаризация – это единая структура организаций, производящих инвентаризацию объектов.
Вопросы:
Что составляет правовую основу регулирования учетно-технической документации?
Что определяется на основе технической инвентаризации?
Дайте понятие недвижимого имущества.
Земельные участки подлежат технической инвентаризации? Если да – почему, если нет – почему.
1 ПОНЯТИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ
Техническая инвентаризация – это получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов и изменении этих показателей. В более полном формате техническая инвентаризация объектов недвижимости (ТИОН) заключается в получении информации об объекте недвижимого имущества, в части его технических характеристик, стоимости, амортизационных отчислений, а именно, в проверке и определении на конкретную дату наличия, местоположения, назначения, фактического использования, состава, состояния и стоимости объекта. Объектами являются комплексы зданий и сооружений, отдельно стоящие здания и сооружения, как завершенные, так и не завершенные строительством, а также самовольно возведенные, бесхозные и разрушенные здания и сооружения.
С одной стороны данная работа является основанием бухгалтерского учета. С другой - основанием для проведения государственного технического учета объектов градостроительной деятельности. С этой точки зрения основной задачей ТИОН является определение количества, местоположения относительно друг друга, технических характеристик и состояния (физического износа) и инвентаризационной стоимости недвижимости.
По характеру и объему работ ТИОН разделяется на основную (первичную) и текущую.
Основной (первичной или первоначальной) называется инвентаризация, осуществляемая для получения учетно-технических данных об объекте. Такая инвентаризация осуществляется путем обследования, съемки и технического описания объекта с составлением инвентаризационно-технической документации.
Текущей (плановая, внеплановая) инвентаризацией является регистрация текущих изменений в составе, состоянии и стоимости строений, учтенных при основной инвентаризации, и производится после капитального ремонта, перепланировки, возведении или сносе строений, а также по другим причинам, вызывающим изменения в учетно-технических характеристиках.
По организационно-технологическому признаку инвентаризационно-технические работы подразделяются на полевые (натурные) и камеральные.
К полевым (натурным) относят обследование со съемкой строений и сооружений с их территориями, к камеральным – обработку данных натурных измерений и обследования и составление по ним исполнительной инвентаризационно-технической документации, регистрации этой документации в ОТИ (проведение технического учета в виде присвоения инвентарных и реестровых номеров).
Инвентарный номер определяют по данным записи в инвентарной книге, номер реестра – по номеру регистрации в реестровой книге ОТИ. Инвентарный и реестровый номера проставляют на титульном листе технического (кадастрового) паспорта и инвентарного дела.
2 ТЕХНИЧЕСКИЙ УЧЕТ И ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Особенности проведения технического учета и технической инвентаризации.
Учет объектов технической инвентаризации проводится по следующим направлениям:
1. Здания, к которым относятся жилые и нежилые строения гражданского и производственного назначения.
2. Объекты внешнего благоустройства, а именно: проезды, площади, мосты, зеленые насаждения и др.
3. Объекты передающих устройств: сооружения водо-, тепло - и электроснабжения, канализации, связи, нефте - и газопроводов и др.
4. Объекты электротранспорта: сети и сооружения, обеспечивающие движение трамвая и троллейбуса, парки и депо для их обслуживания.
В соответствии с действующим законодательством, недвижимые объекты, подлежащие техническому учету, должны быть прочно связаны с землей и иметь целевое назначение, а именно:
– разрешительную документацию на строительство и акт ввода в эксплуатацию данного объекта;
– отвод земельного участка под строительство.
Например: водовод, теплотрасса, школа, больница, жилые дома и т. п.
Единицей технической инвентаризации и учета является инвентарный объект:
– отдельно расположенное здание или сооружение; коммуникации; объект внешнего благоустройства;
– комплекс – совокупность зданий, хозяйственных строений и/или сооружений, связанных общим назначением и находящихся на обособленном земель ном участке.
При проведении технической инвентаризации на каждый объект составляется технический паспорт, к которому прилагаются:
– горизонтальные (в том числе поэтажные) планы, продольные и поперечные разрезы строений или сооружений;
– инвентарный план (план территории) с ситуацией, составляющий объект инвентаризации;
– абрисы и другой полевой материал.
2.2 Организация, состав и порядок ведения работ
Инвентаризация объектов недвижимости.
ТИОН осуществляется на основании договора подряда, заключаемого ОТИ с правообладателем или органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о проведении технической инвентаризации. Состав работ следующий:
Подготовительный этап:
– ознакомление с документами, имеющими прямое или косвенное отношение к объекту инвентаризации);
– определение количества экспертного персонал;
– подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями на производство работ, с учетом требований соблюдения техники безопасности при производстве работ);
– заключение договора с заказчиком на проведение (первичной) технической инвентаризации здания.
Рабочий этап:
– изготавливаются рабочие чертежи, планы, схемы;
– определяются примерные объемы работ и согласовываются с заказчиком сроки сдачи исполненной учетно-технической документации;
– проводятся натурные работы на объекте учета: обследование и обмер объекта с описанием их конструктивных элементов и определением физического износа, составляются абрисы;
– в камеральных условиях вычерчивается: инвентарный план территории; план, а при наличии конструктивных особенностей – разрезы здания или/и сооружения; заполняются данными учета разделы технического паспорта;
– проверяются, согласовываются и принимаются выполненные исполнителем работы;
– материалы технической инвентаризации регистрируются в архиве ОТИ.
На каждый объект составляется Технический паспорт. Вся документация комплектуется в инвентарное дело, которому присваивается отдельный инвентарный и реестровый номера.
Инвентаризация земель.
При инвентаризации земель составляется Кадастровый паспорт, содержащий минимум характеристик и состоящий из двух страниц:
– первая – с описанием объекта недвижимости,
– вторая – ситуационный план.
Инвентаризации подлежат земли всех категорий, не используемые в сельскохозяйственном производстве.
Для проведения инвентаризации земель создаются комиссии, в состав которых включаются: представители Росреестра, представители природоохранного органа, архитектурно-градостроительной и санитарно-эпидемиологической службы, органов сельского и лесного хозяйства, представители органов местного самоуправления, а также собственники земли, землевладельцы, землепользователи и арендаторы или их представители. При необходимости к работе комиссии могут привлекаться представители других органов и служб.
Состав комиссии утверждается главой местной администрации.
При проведении инвентаризации выявляются:
– соответствие документов, удостоверяющих права юридических лиц на землю, фактически используемым земельным участкам;
– неиспользуемые либо используемые не по целевому назначению земельные участки;
– нарушенные и отработанные земли, подлежащие рекультивации;
– земли лесного фонда, не покрытые лесом, а также покрытые кустарником, малоценными лесными породами, расположенные за пределами пригородных зеленых зон и других особо охраняемых территорий.
В ходе инвентаризации земель устанавливаются их местоположение, площадь, качественное состояние, а также причины, приведшие к выявленным изменениям состояния земель.
По результатам проведенной инвентаризации земель на каждое землепользование заводится самостоятельное дело с обосновывающими расчетами, графическим материалом, данными по вычислению площадей и подписанным всеми членами комиссии актом проведения инвентаризации земель.
Утвержденные материалы инвентаризации земель являются основанием для перерегистрации прав на землю и внесения соответствующих изменений в земельно-кадастровую документацию.
Межевание земель
Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Оно осуществляется при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при покупке–продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.
Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков.
Межевание земель выполняют проектно-изыскательские организации, а также граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ.
Межевание земель включает:
– подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;
– полевое обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) – опорных межевых знаков (ОМЗ) (ГГС является основой для всех видов геодезических и топографических работ. ОМС является геодезической сетью специального назначения, создаваемой для координатного обеспечения государственного кадастра недвижимости (земельно-кадастровой документации), мониторинга земель, землеустройства и других мероприятий по управлению земельным фондом России);
– полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;
– составление технического проекта (задания) межевания земель;
– уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;
– согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;
– сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;
– определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;
– определение площади земельного участка;
– составление чертежа границ земельного участка;
– контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;
– государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;
– формирование межевого дела;
– сдачу материалов в архив.
2.3 Правила и порядок получения данных по состоянию земельного участка
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов и без этого согласования.
Без предварительного согласования мест размещения объектов предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). С органом местного самоуправления заключается договор о развитии застроенной территории. Если участок предоставлен, проводится:
– работа по его формированию;
– определение разрешенного использования земельного участка;
– определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
С предварительным согласованием мест размещения объектов предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду и в следующем порядке:
– выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта (составляется акт, к которому прилагаются схемы расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора, копия решения о предварительном согласовании или отказе места размещения объекта);
– выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
- принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Все работы на земельном участке (включая и предпроектное обоснование) проводятся с учетом данных топографо-геодезических работ.
2.4 Составление технического паспорта
Техническая инвентаризация объекта недвижимости завершается составлением технического паспорта (см. Рис. 1 и 2) с заполнением всех его разделов, начиная с титульного листа:
|
