1.2 Организация технической эксплуатации жилых и общественных зданий
На основании положений, утверждаемых Госстроем России, издаются правила, инструкции и технические условия по технической эксплуатации жилых зданий, коммунальных предприятий и объектов благоустройства, обязательные для всех ведомств, организаций и населения.
Для выполнения задач по эксплуатации жилищного фонда созданы областные и городские жилищные управления. В небольших городах управление жилищным фондом возлагается на отделы коммунального хозяйства.
Управления осуществляют непосредственное руководство жилищным фондом и проводят контроль за эксплуатацией жилищного фонда; кроме того, составляют планы ремонтов, обеспечивают ремонтные работы технической документацией и проводят технический надзор за работами по ремонту жилых зданий. Жилищные управления занимаются подготовкой кадров по технической эксплуатации и повышению их квалификации, составляют планы потребности и распределения материалов и оборудования, необходимых для технической эксплуатации зданий.
Руководство по эксплуатации жилищного фонда жилищные управления (или отделы коммунального хозяйства) осуществляют через управления домами, управляющие компании по жилью, товарищества собственников жилья.
Управление домами является хозрасчетной организацией, основная задача которой — сохранение находящегося в ее ведении жилищного фонда в исправном состоянии и обеспечение бесперебойной работы оборудования и конструкций жилых домов. На предприятиях вопросами управления жилищным фондом, как правило, ведают жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), выполняющие в основном те же функции, что и управления домами.
Жилищные управления муниципальных образований и жилищно-коммунальные отделы предприятий располагают мастерскими и подсобными предприятиями по производству и обработке местных строительных материалов и изготовлению мелкого оборудования для ремонта. Так, при крупных домоуправлениях и жилищно-коммунальных отделах созданы слесарные мастерские по уходу за водопроводно-отопительными и канализационными устройствами, столярные мастерские, а также склады для хранения материалов, инструментов, изделий и оборудования. Сложные и крупные ремонтные работы в системе жилищного хозяйства выполняются ремонтно-строительными подрядными организациями. Управления домами (либо жилищно-эксплуатационные отделы) заключают с лицами, получившими жилую площадь для постоянного проживания, договоры найма жилых помещений, в которых перечисляются права и обязанности нанимателя и наймодателя.
Для участия населения в управлении жилищным фондом, а также с целью повышения ответственности жильцов за содержание квартир при управлениях домами и жилищно-коммунальных отделах предприятий создаются общественные домовые комитеты. Деятельность комитетов состоит в привлечении всех жильцов к выполнению мероприятий по сохранению домов и правильной их эксплуатации, по повышению благоустройства, поддержанию чистоты и порядка в домах, квартирах, дворах.
1.3 Организация эксплуатации производственных зданий
Организация технической эксплуатации производственных зданий на промышленных предприятиях возлагается на специальную службу, численный состав и структура которой зависят К от общей площади зданий, используемых предприятием. Если площадь производственных зданий на предприятии достигает 5 тыс. м2, надзор за техническим состоянием, содержанием и ремонтом осуществляет объединенная служба, находящаяся в подчинении у директора или главного инженера предприятия. Эту службу должен возглавлять инженер-строитель. При суммарной площади производственных зданий до 10 тыс. м2 службой технической эксплуатации производственных зданий руководит инженер-смотритель зданий, обязанности которого возлагаются на одного из инженерно-технических работников предприятия: начальника отдела капитального строительства (ОКС) или строительного отдела, начальника ремонтно-строительного цеха или участка либо главного механика.
Если общий фонд производственных зданий предприятия возрастает до 100 тыс. м2, службу технической эксплуатации, подчиненную главному инженеру или главному механику, возглавляет старший инженер-архитектор или инженер-смотритель зданий На самых крупных промышленных предприятиях с общей площадью производственных зданий, превышающей 100 тыс. м2, создаются отделы главного архитектора, которые состоят из 4—5 инженеров, а на предприятиях с особо сложными условиями в их состав входит и большее число специалистов. Все работы, предусматриваемые системой технической эксплуатации производственных зданий, выполняются по годовым планам, которые утверждаются руководителем предприятия. В планах устанавливаются сроки технических осмотров и ремонтов с разбивкой всех мероприятий по месяцам и декадам.
Ремонт производственных зданий на промышленных предприятиях обычно возлагается на ремонтно-строительные цехи. Капитальные ремонтные работы выполняют специализированные подрядные организации по ремонту промышленных зданий.
Технические и технико-экономические сведения о зданиях, повседневно требующиеся в процессе эксплуатации, сосредоточены в двух документах— техническом паспорте и техническом, журнале по эксплуатации. Технический паспорт составляется на
каждое принятое в эксплуатацию здание или сооружение и представляет собой основной документ. В нем отражаются общие сведения о здании — его размер, конструкция, указывается площадь всех помещений, площади полов, стен, светопроемов, приводятся данные об инженерных коммуникациях, о допускаемых нагрузках на основные конструкции, делаются отметки о проведенных капитальных ремонтах и т. п.
Дополнениями к паспорту являются светокопии рабочих чертежей, планов, разрезов, фасадов здания с указанием отступлений от проекта (если они имели место), а также перечень предусмотренных проектом условий нормальной эксплуатации здания, его отдельных элементов и прилегающей территории.
Для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту производственных зданий и характеристики состояния объектов ведется технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах.
Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и ЖКХ (Госстрой России) утверждена обязательная для всех организаций и ведомств форма журнала.
Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают не только техническое состояние здания на данный период времени, но также историю его эксплуатации. Часть этих сведений используется в качестве исходных данных при составлении последующих планов ремонтных работ.
Технический журнал
|
(наименование предприятия или организации)
Дата приема в эксплуатацию _____________________________________________________________
Основные технико-экономические показатели
Площадь застройки ________.................................................м2
Строительный объем_______..................................................м3
Балансовая (восстановительная) стоимость_____________тыс. руб
|
Дата записей
|
Содержание записей
|
Примечание
|
|
Важнейшие данные о результа-тах повседневных наблюдений за зданием и его конструктивными элементами;
результаты инструментальных замеров осадок, прогибов и других деформаций отдельных конструк-тивных элементов;
основные заключения перио-дических технических осмотров зданий;
сведения о фактах существен-ных нарушений правил эксплуата-ции и о намеченных или принятых мерах по пресечению таких наруше-ний;
основные данные о проведен-ных реконструкциях (сроки, харак-тер)
|
|
|
