2.2 Виды ремонта
Различают два вида ремонта зданий — текущий и капитальный.
Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно выполняемых работах по проведению профилактических мероприятий и устранению возникших повреждений и неисправностей с целью предохранения частей зданий и оборудования от преждевременного износа.
Текущий ремонт является основой правильной и технически грамотной эксплуатации зданий. При качественном и своевременном выполнении текущего ремонта обеспечивается сохранность и долговечность зданий и сооружений, так как в ходе работ устраняются причины появления дефектов, угрожающих зданиям.
В положениях о проведении планово-предупредительного ремонта зданий приводится подробный перечень работ, относящихся к текущему ремонту зданий. Устранение различного рода мелких неисправностей и дефектов, не связанных с заменой основных конструкций и частей зданий; расшивка трещин и замена отдельных камней в фундаменте; ремонт облицовки и другие работы, не связанные с усилением и перекладкой фундамента; расчистка и заделка стыков в крупноблочных конструкциях в местах повышенной продуваемости; замена отдельных листов и плиток в покрытиях отдельных участков рулонной кровли, очистка кровель от грязи, окраска или промазка кровель в установленные нормами сроки; ремонт штукатурки, остекление, смена приборов в печах и т. д.— все эти работы относятся к текущему ремонту зданий.
Работы по текущему ремонту производятся в течение всего года по графику, составляемому работниками службы технической эксплуатации зданий на основании актов осмотров зданий, а также по заявкам жильцов (в жилых зданиях) либо по заявкам персонала, непосредственно отвечающего за эксплуатацию производственных зданий (начальников цехов, руководителей хозяйств).
Иногда систему ремонтов называют планово-предупредительной, так как в большинстве случаев работы выполняются не для устранения неисправностей, а с целью их предупреждения. Это покраска стен, потолков, полов, окон, дверей, санитарно-технического оборудования, окраска крыш, а также мероприятия по подготовке зданий к зиме.
Однако не всегда можно заранее (на длительный период) предусмотреть все работы по текущему ремонту. Поэтому они делятся на две группы;
профилактический ремонт, планируемый заранее по объему и времени выполнения;
непредвиденный ремонт, при котором неисправности выявляются в процессе эксплуатации и устраняются в срочном порядке.
Повреждения аварийного характера, создающие опасность для жильцов, работающего персонала или приводящие к порче оборудования, сырья, продукции и к разрушению конструкций зданий, должны быть ликвидированы немедленно.
В «Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий» и в «Положении о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» указываются сроки устранения дефектов при выполнении непредвиденного текущего ремонта. Эти сроки установлены в пределах 1—5 суток. Так, например, в течение суток устраняются неисправности в электрооборудовании, водопроводе и канализации, трещины в печах; течи в стояках внутренних водостоков производственных зданий; в течение 3 суток — заделываются трещины в дымоходах; за 5 суток должны быть устранены повреждения труб, восстановлены сорванные дверные и оконные створки и разбитые стекла.
Капитальный ремонт состоит не только в замене и восстановлении отдельных частей, конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением, но и в замене конструкций на более прочные и экономичные.
К капитальному ремонту относятся работы по перекладке, усилению фундамента или замене его частей, перекладке стен, по замене перекрытий, крыши с полной разборкой несущей части, перекладке дымовых труб и другие работы, связанные со значительными затратами материальных и денежных средств и переустройством основных конструкций зданий.
Текущий и капитальный ремонты представляют собой различные виды работ, финансирование, оформление и организация которых проводятся по-разному. Однако в практике технической эксплуатации зданий нередко встречаются случаи, когда трудно провести грань между текущим и капитальным ремонтом. Например, если в ходе текущего ремонта появится необходимость переложить одну или несколько печей, то перекладка будет произведена при текущем ремонте, хотя такие работы относятся к капитальному ремонту.
С другой стороны, производству капитального ремонта обычно сопутствует ряд работ, несущих все признаки текущего ремонта. Так, при капитальном ремонте производятся малярные работы перекрытий, перегородок, стен и т. д. или устраняются мелкие повреждения (вставка стекол, навеска переплетов, окраска и др.).
Существует два способа выполнения капитального ремонта зданий:
- комплексный ремонт, охватывающий здание в целом или отдельные его секции;
- выборочный ремонт, при котором восстановлению подлежат отдельные конструктивные элементы, части здания или виды инженерного оборудования.
Выборочный капитальный ремонт производится в жилых и общественных зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном состоянии, однако отдельные конструктивные элементы в них сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене. В этих случаях предусматривается ремонт конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций.
При проведении выборочного капитального ремонта в промышленных зданиях в первую очередь предусматривается ремонт тех конструкций, от которых зависит нормальное ведение технологического процесса (подкрановые балки и пути, полы, производственный водопровод, канализация, теплоснабжение и т. п.), кроме того, предпочитается выборочный ремонт, если недостаточно средств для его проведения или ограничены сроки ремонта.
Более целесообразным является комплексный ремонт. Комплексный ремонт, как основной метод капитального ремонта зданий, предусматривает одновременное восстановление изношенных основных конструкций, элементов отделки, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства.
Периодичность капитального ремонта зависит от условий эксплуатации соответствующих конструкций или видов инженерного оборудования и от степени их фактического износа. Например, комплексный капитальный ремонт промышленного здания с железобетонными каркасами при нормальных условиях эксплуатации производится через 20 лет; при эксплуатации в агрессивной среде и при повышенной влажности — по истечении 15; при вибрационных нагрузках — через 6 лет.
В комплексный капитальный ремонт включаются и работы по повышению благоустройства, зданий. Финансирование их проводится за счет средств, выделенных на капитальный ремонт.
В производственных зданиях к работам по повышению уровня благоустройства относятся: устройство столовых, красных уголков, расширение гардеробных и других административно-бытовых помещений. Кроме того, замена печного отопления центральным, присоединение зданий к водопроводным и канализационным сетям, газификация жилых и промышленных зданий, а также работы по автоматизации и механизации эксплуатационных установок.
При комплексном ремонте жилых зданий одновременно со сменой основных конструкций рекомендуется осуществлять перепланировку для создания жильцам в отремонтированных старых домах таких же удобств, как и в новых.
В некоторых случаях жилая площадь при перепланировке может уменьшиться в связи с необходимостью создать дополнительное количество подсобной (вспомогательной) площади для каждой семьи.
Потеря жилой площади по отдельному дому может составить всего 10—15%; однако благодаря перепланировке каждая семья получит отдельную благоустроенную квартиру.
Целесообразность капитального комплексного ремонта определяется не только степенью износа здания, уровнем благоустройства и сроком службы, но и экономической эффективностью ремонта зданий, которая зависит от степени использования существующих конструкций. Поэтому объем работ намечается в зависимости от технического состояния здания.
Для того чтобы определить, является ли экономически выгодным капитальный ремонт, сравнивают отнесенную к одному году службы стоимость 1 м2 нового здания со стоимостью 1 м2, полученного после реконструкции.
Капитальный ремонт считается экономически целесообразным, если указанное сравнение соответствует следующему условию:
 ,
где Сн – стоимость 1 м2 нового здания;
Ср – стоимость 1 м2 после капитального ремонта здания;
Вн – срок службы нового здания;
Вр – срок службы здания после капитального ремонта.
Этот срок определяется по одному из ведущих конструктивных элементов, не обновляемых при ремонте (например, фундамент).
Пример. Допустим, что стоимость 1 м2 жилой площади при постройке нового кирпичного многоэтажного здания, срок службы которого определяется в 100 лет, составляет 100 руб. Стоимость, отнесенная к одному году службы Сн: Вн , составит 1 руб. В таком же здании, отобранном для капитального ремонта, стоимость 1 м2 жилой площади Ср определена в размере 60 руб. Если износ здания равен 30%, то оставшийся после ремонта срок службы такого здания составит  лет. Стоимость, отнесенная к одному году службы, будет равна Св:Вр, т.е. 60/70 = 0,86 руб.
Следовательно, в данном случае капитальный ремонт более выгоден, чем новое строительство (0,86<1).
При определении степени эффективности капитального ремонта, кроме первоначальных затрат на ремонт, учитывают так же снижение затрат в будущем на эксплуатацию и ремонт здания. Так, например, деревянные перекрытия заменяются железобетонными, которые дороже. Но такая замена экономически целесообразна потому, что железобетонные перекрытия стоимостью около 7 руб. за 1 м2 служат свыше 100 лет, а деревянные стоимостью 6 руб. за 1 м2 — только 40—50 лет. Отнесенная к одному году службы стоимость железобетонного перекрытия
700: 100 = 7 коп. более, чем вдвое дешевле перекрытия деревянного (600 : 40= 15 коп.).
Отбор зданий для капитального ремонта производится жилищно-эксплуатационными отделами на основе паспортов зданий по материалам (актам) осмотров зданий.
В план капитального ремонта не разрешается включать здания, общий процент износа которых составляет 70% и выше или которые по проектам реконструкции и планировки населенных мест подлежат сносу в ближайшие 10 лет. В таких зданиях выполняются лишь работы, предохраняющие их от разрушения и обеспечивающие безопасность живущих или работающих в них людей.
Ремонтно-строительные организации несут ответственность за качество выполненных работ и обязаны безоговорочно устранять выявленные дефекты в следующие сроки:
- по общестроительным работам — в течение года со дня передачи здания в эксплуатацию;
- по системе центрального отопления — в течение первого отопительного сезона;
- по внутреннему водопроводу, канализации, горячему водоснабжению, газификации и электромонтажным работам — в течение 6 месяцев со дня подписания акта о сдаче здания в эксплуатацию.
|
