1.2. Определение стоимости затратным подходом.
В случае невозможности применения сравнительного подхода, оценщик вправе воспользоваться затратным подходом. Затратный подход наиболее успешно используется при оценке стоимости объектов оценки, имеющих на региональном рынке незначительное число аналогов, например, переоборудованных, эксклюзивных, раритетных АМТС и их комплектующих. Кроме того, затратный подход успешно используется для корректировки стоимости объектов, имеющих незначительные повреждения (дефекты) или имеющих дополнительное оборудование или при отличии от базовой комплектации.
При использовании затратного подхода при оценке АМТС определяется стоимость воспроизводства или замещения АМТС. В первом случае речь идёт об идентичных объектах, а во втором – об аналогичных.
Под стоимостью воспроизводства оцениваемых АМТС понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость замещения АМТС – стоимость приобретения аналогичного АМТС (сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки), в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки:
C0 = Ц0а ± Ском ± Соб - Сиз, руб. (1.2)
где: C0 – стоимость замещения нового объекта оценки, руб.;
Ц0а – стоимость аналогичного объекта, руб;
Ском – стоимость дополнительной комплектации, руб.;
Соб – стоимость дополнительного оборудования, руб.
Сиз – утрата стоимости из-за износа, руб.;
Для получения рыночной стоимости АМТС, стоимость замещения корректируется с учетом физического износа, стоимости устранения незначительных аварийных повреждений, эксплуатационных дефектов, функционального износа и экономического устаревания, дополнительной утраты товарной стоимости:
Сt = Ц0а ± Ском ± Соб - Сн – Савар – Сдеф – Сфиз –Сф – Сэ (1.3)
где: Сt – рыночная стоимость АМТС, руб.;
Ц0а – стоимость замещения нового аналогичного АМТС, руб.;
Ском – стоимость дополнительной комплектации, руб.;
Соб – стоимость дополнительного оборудования, руб.
Сн – снижение стоимости объекта оценки сразу после покупки, руб.;
Сфиз– утрата стоимости из-за естественного физического износа, руб.;
Савар – утрата стоимости из-за аварийного физического износа (повреждений), руб.;
Сдеф– стоимость устранения эксплуатационных дефектов (коррозия, нарушение ЛКП и т.п.), руб;
Сф– потеря стоимости из-за функционального износа, руб.;
Сэ– потеря стоимости из-за экономического устаревания, руб.;
1.2.1. Корректировка стоимости АМТС, оснащённых дополнительным оборудованием.
При наличии на объекте оценки дополнительного оборудования, приспособлений, не входящих в стандартную комплектацию, необходимо учесть стоимость установленного оборудования и затраты по его установке. Стоимость дополнительного оборудования, приспособлений рассчитывается с учетом их индивидуального износа.
1.2.2. Учет износа при определении стоимости.
Применительно к оценке объекта, износ (И) означает потерю стоимости объекта оценки. Ниже приведены способы расчёта различных видов износа.
1.2.2.1. Учет аварийного физического износа.
Аварийный физический износ может быть незначительным и значительным и способы их расчёта различны.
1.2.2.1.1. Учет незначительного аварийного физического износа.
Для определения стоимости объекта оценки с учетом незначительного аварийного физического износа (повреждения), когда повреждены только навесные детали (панели), без повреждения основных узлов, агрегатов АМТС, сначала определяют его стоимость в исправном состоянии (доаварийная стоимость), как правило, сравнительным подходом, а затем корректируют ее на величину затрат по устранению аварийных повреждений:
Сав = Сда – Срем, руб. (1.4)
где: Сав - стоимость аварийного АМТС, руб.;
Сда - доаварийная стоимость АМТС, руб.;
Срем - величина затрат на ремонт, руб.;
УТС - дополнительная утрата товарной стоимости, руб.
1.2.2.1.2. Учет значительного аварийного физического износа.
В случае значительного аварийного износа (повреждения), определение стоимости такого объекта изложено в разделе «Определение стоимости аварийных АМТС».
1.2.2.2. Учет естественного физического износа.
Стоимость объекта оценки в общем виде, как было показано ранее, определяется по формуле (1.3)
В простейшем случае, когда объект оценки не имеет дополнительного оборудования и не имеет отклонений по комплектации по сравнению с новым аналогичным, а также отсутствуют аварийные дефекты и признаки функционального и экономического устаревания, то есть справедливы равенства:
Соб = Ском = Сдеф = Сф = Сн = Сэ = 0 (1.5)
и, следовательно, на изменение стоимости объекта оценки оказывают влияние только его естественный физический износ (Ифиз) и при этом не выявлено замен дорогостоящих комплектующих изделий, то формула (1.3) примет вид:
Сt = Ц0а– Сфиз , руб. (1.6)
Учитывая, что:
Сфиз = Ц0а х Ифиз , руб. (1.7)
после подстановки выражения (1.7) в формулу (1.6) получаем:
Сt = Ц0а– Ц0а х Ифиз , руб. (1.8)
или:
Сt = Ц0а х (1–Ифиз) , руб. (1.9)
Введем понятие коэффициент физического износа (Кфиз):
Кфиз = (1–Ифиз), руб. (1.10)
после подстановки выражения (1.10) в формулу (1.9) получаем:
Сt = Ц0а х Кфиз , руб. (1.11)
При оценке АМТС, находящегося в удовлетворительном состоянии по внешнему виду и эксплуатационным характеристикам, но достигшего расчётного износа 60% и более, последний может быть снижен до уровня 50%, но не ниже, за исключением случая замены кузова на оцениваемом автомобиле. При этом оценщик должен обосновать снижение износа ссылкой на проведённый ремонт, замену агрегатов, сохранение внешнего вида и основных эксплуатационных характеристик.
1.2.2.3. Учет функционального износа и экономического устаревания.
Объект оценки может быть уценен по признаку функционального и экономического устаревания. При принятии решения о величине снижения стоимости объекта оценки необходимо учитывать реальные цены на аналогичные объекты на рынке.
1.2.3. Влияние ремонта на износ и стоимость АМТС
Стоимость АМТС после ремонта возрастает на величину добавленной стоимости, которая исчисляется как суммарная стоимость установленных во время ремонта на АМТС запчастей и использованных при ремонте основных материалов за вычетом стоимости заменённых комплектующих (агрегатов, узлов, деталей) и основных материалов с учетом их износа по формуле:
Сдоб = (Сзч + Смо) - (Ск + Смо) х Ифиз, руб. (1.12)
Или, учитывая, что Сзч = Ск , получим:
Сдоб = (Сзч + Смо)х( 1 - Ифиз), руб. (1.13)
где: Сдоб – добавленная стоимость, руб;
Сзч - стоимость установленных во время ремонта на АМТС запчастей, руб;
Ск - стоимость заменённых во время ремонта комплектующих (агрегатов, узлов, деталей), руб;
Смо - стоимость использованных при ремонте основных материалов, руб;
т.к. (1 - Ифиз) = Кфиз , то формула (1.13) примет вид:
Сдоб = (Сзч + Смо) х Кфиз (1.14)
Очевидно, что после ремонта АМТС, уменьшится его износ (И) на величину (Ирем), пропорциональную добавленной стоимости, т.е.:
И = Ида – Ирем, (1.15)
где: Ида – величина износа АМТС до ремонта, проценты;
Ирем – размер снижения износа АМТС в результате его ремонта, проценты.
В свою очередь:
Ирем = Сдоб /Сда, (1.16)
где: Сдоб – добавленная стоимость, руб;
Сда – стоимость АМТС до ремонта, руб;
Окончательно:
И = Ида – Сдоб /Сда (1.17)
1.2.4. Предельное значение снижения стоимости за счет износа.
Расчетная стоимость объект оценки с учетом всех перечисленных выше видов износа (физического, функционального и экономического) не должна быть меньше стоимости его годных остатков.
Кроме того, согласно п. 2.2 статьи 12 Закона «Об ОСГО», величина износа комплектующих изделий АМТС (деталей улов и агрегатов), учитываемая при расчёте убытков, возмещаемых страхователем в рамках ОСГО, не может превышать 80 процентов.
|
