Автономная некоммерческая профессиональная образовательная организация
«УРАЛЬСКИЙ ПРОМЫШЛЕННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ТЕХНИКУМ»
ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ
Учебно-методическое пособие по выполнению практических работ для специальности «Земельно-имущественные отношения»
2014г.
Одобрено цикловой комиссией
геодезии и землеустройства
|
Составлено в соответствии с рабочей программой по дисциплине для специальности «Земельно-имущественные отношения»
|
Председатель цикловой комиссии
______________ В.П.Куликова
10 сентября 2014г.
|
Директор
___________В.И. Овсянников
20 сентября 2014г.
|
Организация-разработчик: АН ПОО «Уральский промышленно-экономический техникум»
Разработчик: Зырянова М.В., преподаватель АН ПОО «Уральский промышленно-экономический техникум»
Пояснительная записка
Практикум представляет собой перечень практических занятий по дисциплине «Теория оценки», разработан в соответствии с Федеральным Государственным образовательным стандартом и на основе рабочей программы дисциплины по специальности среднего профессионального образования Земельно-имущественные отношения.
Практические занятиявыполняют традиционную задачу обучения, характерную для многих учебных дисциплин:
- способствуют более прочному усвоению основных научных понятий и положений;
- помогают тренировать память и экономическое мышление;
- учат самостоятельности.
В этих целях в практических заданиях приведены различные приемы проверки, закрепления и развития знаний (работа с нормативно – правовыми актами, разъяснение понятий, выполнение творческих заданий, решение задач, терминологические тренинги).
Практические занятия проводятся при фронтальной организации работы, которая имеет ряд преимуществ:
Работы проводятся после изучение соответствующей темы программы, переходя последовательно от простых к более сложным вопросам;
Значительно облегчается руководство студентами и наблюдение за ходом работы;
Возможно проведение группового инструктажа по выполнению работы;
Экономит учебное время;
Позволяет вовлечь всех студентов в работу;
Дает простор творческому мышлению;
Позволяет понять, насколько глубоко студенты усвоили материал.
После выполнения практической работы подводятся итоги. Студенты сдают отчет в письменном виде. В ходе практической работы проводятся индивидуальные беседы. Критериями оценки являются правильные и точные ответы, глубина раскрытия вопросов.
Рекомендуемое количество часов на практические занятия - 20.
Практическая работа
«Технологическая карта«Факторы, влияющие на стоимость объекта».
Цель: определить факторы, влияющие на стоимость оценки недвижимости, дать их характеристику.
Время выполнения: 2 часа.
Знать:
- механизм регулирования оценочной деятельности;
- факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Уметь:
- собирать информацию об объекте оценки, аналогичным объектам;
- обобщать результаты и делать вывод об итоговой величине стоимости объекта оценки.
Литература:
Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ»
Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв . Минэкономразвития России
Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.
Технологическая карта — это стандартизированный документ, содержащий необходимые сведения, инструкции для персонала, выполняющего некий технологический процесс или техническое обслуживание объекта.
Технологическая карта (ТК) должна отвечать на вопросы:
Какие операции необходимо выполнять
В какой последовательности выполняются операции
С какой периодичностью необходимо выполнять операции (при повторении операции более одного раза)
Сколько уходит времени на выполнение каждой операции
Результат выполнения каждой операции
Какие необходимы инструменты и материалы для выполнения операции.
При расчете стоимости оценщик принимает во внимание различные микро- и макроэкономические факторы, к которым относятся следующие.
Экономические факторы:
- спрос на объект оценки;
- доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;
- продолжительность получения доходов;
- риск, связанный с объектом;
- степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);
- степень ликвидности объекта оценки;
- ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;
- затраты на создание аналогичных объектов;
- соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др.
Социальные факторы:
- наличие и развитость инфраструктуры;
- демографическая ситуация и др.
Политические факторы:
- состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т. д.;
- политико-правовая ситуация в стране.
Географические факторы, состояние окружающей среды.
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
|
Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов (рис. 2). Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда фиксируется дата оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Поэтому необходимо уметь прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке [А.В. Черняк, 1996].
Рис. 2. Влияние различных факторов на стоимость недвижимости
Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Мировая практика выделила следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости недвижимости:
· физические: природные – земля, климат, ресурсы, топография, почва; и созданные человеком – здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;
· социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам;
· экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
· политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды.
|
Задание:
Изучите предложенную литературу, предложенный текст.
Составьте технологическую карту «Факторы, влияющие на стоимость объекта»
Выберите объект оценки (на усмотрение студента) и определите факторы, которые повлияют на стоимость объекта.
Практическая работа
«Классификация информации об объекте оценки, ее количественные и качественные характеристики»
Цель: изучить и дать характеристику видов объектов оценки, количественные и качественные характеристики информации об объекте оценки
Время выполнения: 3 часа
Знать:
- принципы оценки недвижимости;
- характеристики информации об объекте оценки;
- виды объектов оценки.
Уметь:
- собрать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки;
- обобщать результаты;
- руководствоваться при оценке нормативными актами РФ.
Литература:
Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ»
Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв . Минэкономразвития России
Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.
Задание:
Ознакомьтесь с основными положениями подраздела 3 «Объекты гражданских прав» Гражданского кодекса РФ.
Опираясь на Гражданский кодекс РФ произведите классификацию объектов оценки и данные занесите в таблицу:
№ п/п
|
Виды объектов
|
Характеристика
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Используя таблицу 1, дайте характеристику объекту оценки (по выбору студента)
Таблица 1 - Описание объектов недвижимого имущества
|
№
|
Элементы описания
|
Характеристика
|
|
Общие положения:
|
|
|
|
1
|
Назначение объекта недвижимого имущества (сегмент рынка)
|
Жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специальная недвижимость
Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений
|
|
2
|
Текущее (существующее) использование
|
Магазин; офис; склад; кафе; ресторан; гостиница; банк; производственное здание; индивидуальный жилой дом; квартира; сезонный дом (садовый домик) многоквартирный дом и т.п.
|
|
3
|
Населенный пункт
|
v
|
|
4
|
Адрес
|
v
|
|
5
|
Время до центра на общественном транспорте
|
v
|
|
6
|
Время до центра на личном транспорте
|
v
|
|
7
|
Расстояние до остановок общественного транспорта
|
v
|
|
8
|
Ближайший город
|
v
|
|
9
|
Расстояние до ближайшего города
|
v
|
|
10
|
Расстояние до ближайшей автомагистрали
|
v
|
|
11
|
Расстояние до ж/д станции
|
v
|
|
12
|
Ближайшие окружение
|
v
|
|
13
|
Границы окружения
|
v
|
|
14
|
Типичное использование окружения
|
Жильё; административные; коммерческие; промышленные; смешанные
|
|
15
|
Основной тип застройки
|
Уличная; плотная с разрывами; отдельно стоящее здание; микрорайон
|
|
16
|
Плотность застройки
|
Менее 25%; 25-75%; свыше 75%;
|
|
17
|
Этажность застройки
|
Многоэтажная; малоэтажная; смешанная
|
|
18
|
Социальная инфраструктура (выбор нескольких значений)
|
Наличие рабочих мест; учебные заведения; предприятия торговли; медицинские учреждения; предприятия общественного питания; предприятия бытового обслуживания; зоны отдыха; спортивные сооружения; иное
|
|
19
|
Благоустройство территорий
|
Зелённые насаждения; детские площадки; гаражи; автостоянки; освещение; тротуары
|
|
Юридическое описание:
|
|
|
|
20
|
Оцениваемые права
|
Право собственности; право аренды или другие права; ограничения оцениваемых прав (сервитуты, сроки аренды)
|
|
21
|
Наличие договоров аренды или субаренды
|
Привести детали договоров аренды или субаренды: сроки аренды, арендная плата, арендная плата, случаи изменения условий договора, условия прекращения договора
|
|
22
|
Финансовые обязательства, связанные с объектом недвижимого имущества
|
Финансовые соглашения о кредитовании объекта недвижимости, находящегося в состоянии развития
|
|
Планы и требования законодательства:
|
|
|
|
23
|
Генеральный план развития населённого пункта
|
Позволяет определить функциональную зону, в которой расположен объект оценки, а также прогнозировать развитие территории: строительство магистралей, автомобильных дорог и т.п.
|
|
Неблагоприятные факторы окружающей среды:
|
|
|
|
24
|
Использование опасных материалов и технологий
|
Описание
|
|
25
|
Наличие строений, возведённых без разрешения на строительство, не соответствующих существующим строительным нормам и стандартам. Наличие высоковольтных линий передач вблизи от объекта недвижимости, что может рассматриваться участниками рынка недвижимости как опасность для здоровья
|
Описание
|
|
Земельный участок:
|
|
|
|
26
|
Площадь участка
|
|
|
27
|
Зона
|
Производственная; зона исторической застройки; селитебная, ландшафтно-рекреационная
|
|
28
|
Сервитуты
|
|
|
29
|
Форма
|
Прямоугольная; квадратная; неправильная; многоугольная; иное
|
|
30
|
Топография
|
Ровное место; пологий склон; крутой склон; иное
|
|
31
|
Состояние участка
|
Не разработан; расчищен и спланирован; разработан; имеются посадки; иные условия
|
|
32
|
Неблагоприятные условия окружающей среды
|
Возможно затопление; близость оврагов; низкая несущая способность грунта; близость залегания грунтовых вод; возможны оползни; сейсмичность (баллов); иное
|
|
33
|
Транспортная доступность участка (выбор нескольких значений)
|
Общественный транспорт; главная автодорога; второстепенная автодорога; пересечение главной дороги; пересечение второстепенной дороги; пересечение главной и второстепенной дороги; ж/д переезд (станция)
|
|
34
|
Качество дорог
|
С твёрдым покрытием, грунтовая
|
|
35
|
Состояние дорог
|
Хорошее (ремонт не требуется); удовлетворительное (требуется ремонт); плохое (требуется капремонт); строятся
|
|
36
|
Доступные инженерные коммуникации
|
Электрические сети; водопровод; сети канализации; газопровод; теплотрасса; телефонная сеть
|
|
|
