Программа конференции «Актуальные проблемы и перспективы развития консалтинга в России»
|
Скачать 1.07 Mb.
|
|
ДОКЛАД: «Экспертиза оценки имущества: законодательные требования и порядок проведения», Ю.В. Козырь, Председатель Экспертного Совета РОО, ген. директор ООО «Копар» Экспертиза отчетов об оценке проводится с целью проверки соответствия отчетов требованиям, предъявляемым Федеральным Законом «Об оценочной деятельности» №135 от 26.12.1995 г. и Федеральными стандартами оценки принятыми приказами Минэкономразвития России №№ 254, 255, 256 от 04.09.2007 г. Объектом таких экспертиз являются отчеты об оценке имущества, а не само оцениваемое имущество. Необходимость проведения экспертизы отчетов возникают в следующих установленных законом случаях:
При осуществлении сделок с акциями компаний, в которых доля участия государства составляет от 2% до 50% экспертизы отчетов осуществляются в Росимуществе в соответствии с приказами Росимущества №№184-187 от 09.10.2007 г. Кроме случаев, регламентированных законом, потребность осуществления экспертизы возникает при рассмотрении исковых требований граждан и юридических лиц в судах, а также по инициативе владельцев имущества. При проведении экспертиз эксперт-оценщик проверяет:
Экспертиза отчетов осуществляется:
Экспертиза отчетов в саморегулируемых организациях оценщиков (СРО) осуществляется в соответствии с внутренними документами этих организаций. В СРО РОО экспертиза регламентируется:
На сегодняшний день Экспертный Совет Российского общества оценщиков состоит из 101 человека, избранных на Общем собрании общества 7 декабря 2007 г. Оперативное управление деятельностью Экспертного совета осуществляет Президиум Экспертного совета РОО при помощи Исполнительной дирекции РОО. Для получения экспертного заключения Экспертного совета РОО необходимо заключить договор на проведение экспертизы и предоставить экспертируемые документы (отчет об оценке имущества и иногда договор на оценку, заключенный между Заказчиком и Оценщиком). По прошествии установленного договором срока подготавливается экспертное заключение, и выдается на руки Заказчику экспертизы. Экспертные совет РОО осуществляет экспертизу отчетов, выполненных оценщиками, состоящими в рядах РОО, а также по инициативе экспертных советов других саморегулируемых организаций оценщиков и их заказчиков. В случаях, когда подготовка отчета об оценке осуществлялась несколькими оценщиками состоящими в разных СРО, оценщики должны уведомить эксперта-оценщика Экспертного совета РОО о том, какая именно часть отчета выполнялась оценщиком, являющимся членом РОО. ДОКЛАД: «Замечания об оценке гудвилла», Ю.В. Козырь, Председатель Экспертного Совета РОО, ген. директор ООО «Копарт» Из определений МСО следует, что поскольку при продаже бизнеса новые собственники в первую очередь будут платить за то, что им достанется (т.е. будет им принадлежать и они смогут им рационально пользоваться), рыночная стоимость присуща, в первую очередь, гудвиллу, ассоциированному с имуществом. Что касается персонального гудвилла, его компонента может, в зависимости от ситуации, варьироваться от нуля до вполне существенной величины, поскольку, с одной стороны, невозможно приобрести полные права собственности на чужой персональный гудвилл, с другой стороны, можно приобрести права на использование части персонального гудвилла. Из первого и особенно третьего пункта выше приведенного определения МСО следует, что гудвилл невозможно идентифицировать и, следовательно, непосредственно оценивать (как можно оценивать «то, не знаю что»?). Соответственно, оценка его стоимости возможна только следующими способами:
Иногда приходится сталкиваться с мнением, согласно которому современная оценка пока еще не доросла до грамотного и «всеобъемлющего» метода оценки гудвилла. Не отвергая самой возможности будущих «прорывов» в этом вопросе1, автор этих строк напоминает: гудвилл по своей сути является «квази-активом», который в отличие от других активов не может быть надежно определен (см. выше приведенные определения). Nota Bene: оценка гудвилла подобна ловле воздуха руками – чувствуешь, что он есть, но уж больно неэффективен сам процесс. ДОКЛАД: «Новейшие технологии и разработки в области оценки недвижимого имущества», С.П. Кривозубов, А.В. Савельев, ООО «Интер-Стандарт» Практика автоматизации процесса оценки недвижимости в программном комплексе ПЦР:Глобал. Анализ рынка недвижимости с использованием ГИС-технологий Процесс оценки недвижимости состоит из нескольких функциональных блоков (этапов), и все они могут быть автоматизированы. Необходимые для этого технологии созданы и успешно используются на практике в «Поволжском Центре Развития» в рамках программного комплекса ПЦР:Глобал. Рассмотрим эти блоки подробнее. Блок 1. Сбор и хранение исходных данных На этом этапе из всех доступных источников (риэлторские базы данных, веб-сайты, печатные журналы с предложениями о продаже и аренде) регулярно собираются все объекты-аналоги, структура их данных приводится к единому формату, после чего они импортируются в единую базу данных. Блок 2. Обработка и анализ исходных данных Собранные в единую БД аналоги фильтруются: удаляются аналоги с некорректными или подозрительными ценами и прочими параметрами. Также производится объединение дублей (когда один аналог представлен в нескольких источниках или повторяется на разные даты) – что также позволяет накапливать по каждому аналогу историю изменения его цены и узнавать срок экспозиции. Анализируются адреса аналогов, производится их поиск на карте и осуществляется привязка объектов к геоинформационной подоснове – электронным картам населенных пунктов (успешно разрешена проблема распознавания адресов). По координатам аналога для него с электронных карт собирается дополнительная информация (обеспеченность транспортом, плотность застройки квартала, деловая активность и т.д.), которая тоже может быть использована в оценке или при анализе рынка. Единая БД аналогов используется в дальнейшем как быстрый, корректный и информативный источник аналогов для объектов оценки, а также для построения различных аналитических отчетов о структуре и динамике рынка недвижимости. Блок 3. Оценка стоимости объекта По положению объекта на карте, из единой БД автоматически подбираются для него близко расположенные аналоги и проводится автоматическая оценка методами сравнительного подхода (в программного комплексе ПЦР:Глобал их реализовано три: метод анализа иерархий, метод качественных корректировок, метод корреляционно-регрессионного анализа), доходного подхода и затратного подхода (в соответствии с соглашением с КО-ИНВЕСТ завершается работа по формированию единой информационной базы данных справочников оценщиков КО-ИНВЕСТ по всем типам недвижимости, которые будут интегрированы в программный комплекс ПЦР:Глобал). Блок 4. Формирование отчета об оценке Не составляет никакого труда из выгрузить из программного комплекса в отчет об оценке все аналоги и подробные расчеты. Также в отчет автоматически вставляются актуальные аналитические материалы о состоянии рынка недвижимости оцениваемого типа включая ценовые карты, динамики стоимостей и арендных ставок, величины сроков экспозиции, зависимости стоимости от материала стен, этажа расположения и т.п. В итоге, выгруженный отчет по оценке объектов коммерческой недвижимости включает все три подхода к оценке и соответствует требования к области оценочной деятельности. Веб-оценка В предыдущей главе было описано успешное решение «Поволжским Центром Развития» следующих задач средствами автоматизации:
Логичным продолжением этого стало создание интегральной услуги под названием «Веб-оценка». Это веб-сервис, позволяющий даже непрофессиональным оценщикам (например, сотрудникам ипотечных отделов банков) быстро, легко и точно оценивать типовые квартиры. Для этого достаточно на специальном веб-сайте ПЦР внести параметры объекта оценки, а все остальное за несколько минут выполнят программы ПЦР в полностью автоматическом режиме и выдадут отчет об оценке, соответствующий требованиям в области оценочной деятельности. Данная услуга в настоящий момент доступна для города Самары, и планируется ее внедрение на территории других населенных пунктов (в т.ч. Москвы и Санкт-Петербурга). Подобная услуга может быть реализована и для объектов коммерческой недвижимости (в частности, оценки с использование интернет-доступа стоимости улучшений в рамках затратного подхода) . Корпоративные заказчики и использование программного комплекса в рамках системы контроля В настоящее время программный комплекс ПЦР:Глобал используется как элемент системы контроля достоверности выполнения оценочных процедур у ряда корпоративных заказчиков по всей территории РФ. Одним из таких заказчиков является ОАО «Российские Железные Дороги». Одновременно идет процесс согласований о применении программного комплекса как унифицированного информационного продукта в рамках СРО оценщиков. ДОКЛАД: «Дисконтирование и капитализация в оценке. Новый взгляд», В.Б. Михайлец, Член Экспертного Совета РОО, нач. отд. по оценке имущества ООО Центр оценки «Профит» Методология доходного подхода в оценке. Новый взгляд. 1. Основы дисконтирования доходов для оценки Ставка дисконтирования (ставка дохода на инвестиции) — это процентная ставка, характеризующая общую прогнозируемую доходность рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, как за счет изменяющихся в будущем доходов, так и за счет изменения стоимости аналогичных оцениваемому объектов /1/:  (1)где v(i) и u(i) — прогнозируемые рыночные темпы изменения стоимости и доходов аналогичных объектов за i-й период; R — ставка капитализации, находимая путем рыночной экстракции:  (2)Ставка капитализации — это показатель «капитализируемости» аналогичных объектов, как отношение прогнозируемых доходов NOI от операционной деятельности (например, сдачи в аренду) в первый после даты оценки период к стоимости объектов. Общая формула метода дисконтирования доходов:  (3)где vо(i) и uо(i) — прогнозируемые темпы изменения стоимости и доходов объекта оценки за i-й период. 2. Допущения, упрощения, капитализация доходов Решая уравнение (3) относительно неизвестной PV можно привести его к виду  (4)где Ro – коэффициент капитализации (не приводится из-за громоздкости). Разумеется, что результаты расчетов стоимости по формулам (3) и (4) абсолютно эквивалентны, но принято считать, что в первом случае имеем дело с дисконтированием доходов, а во втором – капитализацией. В силу недостатка информации, необходимой для составления требуемых для метода дисконтирования прогнозов, или по другим причинам, в теории и на практике оценки прибегают к упрощениям, справедливым, однако, только при определенных допущениях. 1) Если прогнозируемые темпы изменения стоимости и доходов объекта оценки и аналогичных объектов совпадают (v(i)=vо(i) и u(i)=uо(i)), то непосредственными расчетами по формулам (3) или (4) можно убедиться, что  (5)Иными словами, если оценщик уверен, что тенденции изменения доходности и цены оцениваемого объекта в будущем совпадают с рыночными тенденциями (аналогов), то вместо дисконтирования можно просто разделить прогнозируемый доход объекта на ставку капитализации (именно на ставку, а не на коэффициент). 2) Если можно допустить, что рыночные темпы доходов и стоимости одинаковы и не зависят от номера периода (u=v), то ставка дисконтирования из формулы (1) примет вид  Если такое же допущение принять и для объекта оценки (uо=vо), то из формул (3) или (4) немедленно следует широко известная формула Гордона (6)3) Когда предполагается, что доходность аналогичных объектов равна  , доходы, генерируемые объектом в течение n лет его жизни, снижаются по заданному закону, а его стоимость в конце n-го года равна нулю, то из формул (3) или (4) следует формула Ринга (7)4) Когда предполагается, что доходность аналогичных объектов равна , доходы, генерируемые объектом в течение n лет его жизни, постоянны, а его стоимость в конце n-го года равна нулю, то из формул (3) или (4) следует формула Инвуда (8)5) Когда предполагается, что доходность аналогичных объектов равна , доходы, генерируемые объектом в течение n лет его жизни, постоянны, а его стоимость в конце n-го года отрицательна, то из формул (3) или (4) следует формула Хоскольда (9)6) Подобных формул, равно как и «методов», можно вывести из формул (3) или (4) несчетное количество в зависимости от принятых допущений /2/. Знаменатели этих всех формул называются коэффициентами капитализации и только в первом из рассмотренных случаев коэффициент капитализации равен ставке капитализации. 1. Михайлец В.Б. «Еще раз о ставках дисконтирования», Вопросы Оценки №1, 2005; cтр. 3-11; (http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=188&Id=1284). 2. Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда, «Вопросы Оценки» № 4, 2006 (также доступно на: www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm ) |
Похожие:
 |
Тезисы докладов Часть II секции 5−11 Москва − 2010 в части II сборника... В части II сборника представлены тезисы докладов VIII всероссийской научно-технической конференции «Актуальные проблемы развития... |
 |
Тезисы докладов Часть I секции 1−4 Москва − 2010 в части I сборника... В части I сборника представлены тезисы докладов VIII всероссийской научно-технической конференции «Актуальные проблемы развития нефтегазового... |
|
Тезисы докладов Часть II секции 5−11 Москва − 2010 в части II сборника... В части II сборника представлены тезисы докладов VIII всероссийской научно-технической конференции «Актуальные проблемы развития... |
|
Пищевые добавки и их влияние на организм, и здоровье человека Студенческой научно – практической конференции «общественное питание: современное состояние и актуальные проблемы развития» |
|
А. Б. Яновский заместитель Министра энергетики России Энергодиалог рф-ес: проблемы и перспективы его развития (взгляд со стороны России) |
|
Проблемы и перспективы развития электронной экономики в россии Монография предназначена для студентов, преподавателей, аспирантов экономических вузов и факультетов, предпринимателей, а также всех... |
|
Программа конференции межрегиональная научно-практическая конференция... Цель конференции: выявление и распространение положительного опыта реализации предметных концепций, фгос общего образования, обсуждение... |
|
Международная научно-техническая интернет конференция «Актуальные... Материалы Международной научно-технической Интернет конференции «Актуальные проблемы выращивания и переработки прудовой рыбы» |
|
Актуальные проблемы инновационного развития агропромышленного комплекса... Материалы третьей всероссийской научной конференции студентов и молодых ученых. С международным участием. 23-24 апреля 2009 г./сост.... |
|
Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное... Социально-экономическое развитие России и Монголии: проблемы и перспективы: Материалы IV международной научно-практической конференции.... |
|
Российской федерации фгбоу впо «белгородская государственная сельскохозяйственная... «Проблемы и перспективы инновационного развития животноводства». Материалы международной научно производственной конференции. Белгород,... |
|
Таре Наука и образование: проблемы и перспективы Сборник материалов... Наука и образование: проблемы и перспективы [Текст]: сборник материалов студенческой научно-практической конференции (9 апреля 2015... |
|
Рабочая программа дисциплины актуальные проблемы защиты прав потребителей... Код и наименование дисциплины (модуля): Актуальные проблемы защиты прав потребителей |
|
Проблемы, опыт, перспективы П18 Профессиональная подготовка будущих учителей: проблемы, опыт, перспективы: Сб науч ст. Саратов: иц «Наука», 2012. 224 с |
|
Программа городской конференции «Актуальные проблемы сохранения физического,... Место проведения: мбоу «Средняя общеобразовательная школа №23 с углубленным изучением иностранных языков» (ул. Чапаева, 30) |
|
Программа маркетинга 11 Материалы доклада для конференции «Автомобильный маркетинг в России. Проблемы исследования рынка и прогнозирования» |