Индустриальные парки Ленинградской области
На данный момент из 120 индустриальных парков Российской Федерации, расположенных в 42 регионах, в Ленинградской области существует 15 индустриальных парков, которые суммарно занимают более 1900 гектар. 9 парков действуют, в то время как 6 создаются. Из 15 парков 12 имеют частную форму собственности, а 3 государственную. Более 93 процентов парков имеют статус greenfield, что означает, что парки были построены на незастроенном участке земли, не имеющим никакой инфраструктуры. В большинстве случаев индустриальные парки имеют универсальную направленность, однако есть такие специализации, как фармацевтика, лесопромышленность и деревообработка. Также на территории Ленинградской области существует нанотехнологический центр, который фокусируется на производстве связанным с наноматериалами, наноэлектроникой, радиационными технологиями, биотехнологиями, фармацевтикой и медициной. Только 3 промышленных парка Ленинградской области имеют сертификат национального стандарта. В приложении 3 представлена развёрнутая таблица, в которой сравниваются все индустриальные парки Ленинградской области. Для дальнейшего анализа будут отобраны только те парки, которые прошли сертификацию, а именно индустриальный парк «Федоровский», индустриальный парк «Левобережный», индустриальный парк «Гринстейт», который является объектов данного исследования.
1) Индустриальный парк «Федоровский».31 Промышленный парк «Федоровский» типа гринфилд располагается в Тосненском районе Ленинградской области. Специализация парка является универсальной, а сам индустриальный парк имеет статус действующего. «Федоровский»это частный промышленный парком, а его управляющей компанией является ООО «Фед-Иммобилен». Общая площадь парка составляет 120 га., 30 из которых являются свободными. Средняя стоимость одного гектара земли составляет 11,5 млн. рублей. В качестве услуг управляющая компания парка осуществляет:
Продажа земельных участков
Услуга built-to-suit
Охранные услуги
Юридические услуги
Логистические услуги
Консалтинговые услуги
Уборку территорий и вывоз мусора
Услуги по содержанию и эксплуатации объектов общего пользования
Расстояние от парка до Санкт-Петербурга составляет 22 км., как и до аэропорта «Пулково», а расстояние до ближайшей федеральной трассы 7 км. У индустриального парка «Федоровское» нет присоединения к железнодорожным путям, как и самих путей на территории парка. Ближайший терминал разгрузки железнодорожного транспорта «Павловск ОКТ» находится в 7 км. Инфраструктура парка обеспечивает наличие электроснабжения, мощностью 60 МВт., газообеспечением, мощностью 4500 м3/ч., водообеспечением, мощностью 18 кбм/ч., кроме того, индустриальный парк имеет канализационные и ливневые очистные сооружениям. На территории парка есть телефонная связь и оптоволоконный интернет. Также существует транспортное сообщение от населённых пунктов до промышленного парка.
Резидентами парка могут быть предприятия с 3,4 и 5 степенями опасности. Ими являются 17 компаний. Интересно отметить, что на территории парка находятся несколько крупных транспортных перевозчиков, а также компания по производству металлоконструкций. Именно данные типы производств будут в дальнейшем рассмотрены при анализе потенциальных отраслей.
2) Индустриальный парк «Левобережный»32. Индустриальный парк типа Brownfield находится на месте бывшего Киришского биохимического завода, который располагается в городе Кириши, Ленинградской области. Парк занимает 189 га, 129 из которых отдано под будущее развитие. Расстояние до Санкт-Петербурга составляет 150 км, расстояние до Кириши 4 км. Парк имеет выходы на основные автомагистрали Северо-Запада (М-10, М18, А-115, А-114), соединение с железнодорожным сообщением, имеет возможность использовать водные пути реки Волхов, располагает железнодорожным депо на территории парка. Управляющей компанией парка является ООО «Киришская сервисная компания». Все предлагаемые участки обладают от 2 до 5 степени опасности (от очень низкой до высокой), которые можно либо купить, либо взять в долгосрочную аренду. В индустриальном парке имеется энергообеспечение ( мощностью 47 МВт), газообеспечение (4340 м3/ч), водообеспечение (650 кбм/ч). Средняя стоимость одного гектара земли составляет 10 млн. руб.
К услугам управляющей компании относятся:
Предоставление в аренду офисных помещений
Управление инфраструктурой парка
Содействие в подготовке градостроительной документации
Юридическое сопровождение сделки по приобретению прав собственности на земельный участок
Возможность проведения железнодорожного пути к каждому участку парка, услуга built-to suit.
Резидентами промышленного парка являются 6 компаний, занимающиеся различными видами обрабатывающей промышленности.
3) Индустриальный парк «Гринстейт».33 Индустриальный парк «Гринстейт» располагается в южной части промышленной зоны Горелево, которая относится к Ломоносовскому району Ленинградской области. Расстояние до КАД и Таллиннского шоссе составляет 1 км., 15 км. до порта Санкт-Петербурга и 120 км. до порта «Усть-Луга», 16 км. до аэропорта «Пулково». Управляющей компанией парка является финская YIT, которая известна своей деятельностью на рынке строительства. Площадь парка составляет 112 га., 44 из которых свободны на данный момент. На территории парка имеется водоснабжение (125 кбм/ч), электроснабжение (26,6 МВт), теплоснабжение (30 Гкал/ч), ливневая канализация (с крыш и с территории), канализация, пожарный водопровод. Средняя стоимость гектара земли составляет 47 млн. руб.
Управляющая компания парка обеспечивает следующие услуги резидентам:
Проведение мероприятий по соблюдению экологических норм
Аварийное обслуживание
Общие работы на территории
Административное и инженерное сопровождение эксплуатации
Обеспечение безопасности и контрольно-пропускного режима
Юридическое сопровождение сделки
Консалтинговые услуги
Резидентами индустриального парка «Гринстейт» являются:
Логистический центр класса-«А» «Гориго»
Мясоперерабатывающий завод «Пит-Продукт», а также складские помещения
Станция технического обслуживания лесозаготовительной техники Ponsse
Dermosil, предприятие по упаковке и складированию косметических средств из Скандинавии
Завод газовых турбин компании Siemens
SMC Pneumatik, проект строительства нового сборочного производственного участка и проверки готовой продукции, учебного центра и центрального склада пневматической продукции
«Мегатехника», производственно-складской комплекс по выпуску вакуумных установок
«АМГ», склад медицинских материалов
«ААГ»,склад сантехнической продукции
«Триэр СПб», проект учебного центра и производственно-складского комплекса ингредиентов и сухих смесей для хлебопекарной и кондитерской промышленности
Исходя из перечисленных резидентов индустриального парка, можно сделать вывод о том, что большую долю парка занимают складские помещения. Это обусловлено прекрасным расположением парка. Кроме того, на территории парка размещаются и два завода, для которых необходимо высокое качество инфраструктуры территории. Все компании являются иностранными, что говорит о доверии к бренду иностранных компаний.
После проведённого детального описания каждого из трех индустриальных парков целесообразно провести их сравнительный анализ, который будет основываться на следующих критериях:
Базовые услуги управляющей компании
Дополнительные услуги управляющей компании
Транспортная доступность
Инфраструктура/земельный участок
У данных индустриальных парков есть и общие характеристики, на основе которых они и были выбраны для сравнения, а именно наличие сертификата, частная форма собственности ИП, универсальная специализация всех трёх ИП и одинаковый статус парков (действующий). Однако ИП «Левобережные» является парком типа браунфилд, в отличие от парка «Гринстейт» и «Федоровское». Расположение данных трех парков можно увидеть на рисунке 3.
Рис. 3 Расположение трёх индустриальных парков на карте
Как видно из таблицы 3 все управляющие компании осуществляют продажу земельных участков, однако только ИП «Левобережный» сдаёт в аренду землю и готовые производственные помещения, но не предоставляет услугу built-to-suit, в отличие от «Гринстейт» и «Федоровское».
Таблица 3 Базовые услуги УК
Название парка
|
Продажа земельно-го участка
|
Сдача в аренду земельн-го участка
|
Сдача в аренду готовых производствен-ных помещений
|
Услуга built-to-suit
|
Предоставление специализированного оборудования
|
«Федоровское»
|
Да
|
Нет
|
Нет
|
Да
|
Нет
|
«Гринстейт»
|
Да
|
Нет
|
Нет
|
Да
|
Нет
|
«Левобережный»
|
Да
|
Да
|
Да
|
Нет
|
Нет
|
2) При сравнении услуг, оказываемых управляющими компаниями парков можно заметить, что наиболее широкий спектр услуг осуществляет УК промышленного парка «Федоровское». В отличие от двух других парков компания оказывает консалтинговые и юридические услуги. Наименьшее количество оказываемых услуг осуществляет управляющая компания индустриального парка «Гринстейт» (всего 4). Более подробное распределение выполняемых услуг можно увидеть на таблицах 4 и 5.
Таблица 4 Дополнительные услуги УК (часть 1)
Название парка
|
Содержание и эксплуатация объектов общего пользования
|
Охранные услуги
|
Уборка территории, вывоз мусора
|
Логистические услуги
|
«Федоровское»
|
Да
|
Да
|
Да
|
Да
|
«Гринстейт»
|
Да
|
Да
|
Да
|
Да
|
«Левобережный»
|
Да
|
Да
|
Нет
|
Да
|
Таблица 5 Дополнительные услуги УК (часть 2)
Название парка
|
Подбор персонала
|
Юридичес-кие услуги
|
Консалтинговые услуги
|
ИТ-услуги
|
Услуги по транспортировке персонала резидентов и предоставление персонального транспорта
|
«Федоровское»
|
Нет
|
Да
|
Да
|
Нет
|
Нет
|
«Гринстейт»
|
Нет
|
Нет
|
Нет
|
Нет
|
Нет
|
«Левобережный»
|
Нет
|
Нет
|
Нет
|
Да
|
Да
|
3) При анализе транспортной доступности, которая представлена в таблицах 6 и 7, ИП можно сделать однозначный вывод о том, что ИП «Гринстейт» имеет лучшую транспортную доступность. Парк ближе всех расположен к региональному центру (Санкт-Петербургу), находится на расстоянии 1 км. до федеральной трассы Волхонское шоссе, а также имеет железнодорожные пути на территории самого парка. Парк «Левобережный» тоже имеет ж/д пути, но находится в 150 км. от регионального центра.
Таблица 6 Транспортная доступность (часть 1)
Название парка
|
Рассто-яние до ближай-шего города, км
|
Расстояние до регионально-го центра, км
|
Расстояние до Москвы, км
|
Расстояние до ближайшей федеральной трассы, км
|
Ближайшая автомобильная дорога, название
|
Ближай-шая автомобильная дорога, расстояние, км
|
«Федоровское»
|
6
|
22
|
680
|
7
|
Павловск-Косые мосты
|
-
|
«Гринстейт»
|
1
|
11
|
634
|
1
|
Волхонское шоссе
|
0,9
|
«Левобережный»
|
4
|
150
|
650
|
40
|
Московское шоссе
|
0
|
Таблица 7 Транспортная доступность (часть 2)
Название парка
|
Наличие присоединения к ж/д путям
|
Наличие ж/д путей на территории парка
|
Название ближайшего терминала разгрузки
|
Расстояние до ближайшего терминала разгрузки ж/д транспорта, км
|
Расстояние до ближайшего международного аэропорта, км
|
«Федоровское»
|
Нет
|
Нет
|
Павловск ОКТ
|
7
|
22
|
«Гринстейт»
|
Да
|
Да
|
Лигово
|
5
|
15
|
«Левобережный»
|
Да
|
Да
|
Андреево-Октябрьская железная дорога
|
-
|
150
|
Самым большим участком является ИП «Левобережный» с размером территории в 160 га. В то же время данный парк является наименее заполненным (80% территории является свободной). Самым заполненным парком является «Федоровский» (только 25% свободной земли, при условии, что парк имеет вторую по величине площадь из трех рассматриваемых парков). Самая маленькая площадь у парка «Гринстейт», с 39% свободной площади. Данные по земельному участку и инфраструктуре можно изучить в таблицах 8, 9, 10. Инфраструктурные условия у парков примерно одинаковые. Все три ИП имеют электроснабжение, водообеспечение и канализационные очистные сооружения. Однако самая большая электрическая мощность и ИП «Федоровский», а самая большая мощность водообеспечения у ИП «Левобережный». Кроме того, эти два парка имеют газообеспечение на территории парков, но не имеют теплоснабжения в отличие от «Гринстейт», который также имеет ливневое очистное сооружение. На территории парков «Гринстейт» и «Федоровское» имеет оптоволоконный интернет. В ИП «Левобережный» может размещать все типы производств, от 1 до 5 класса опасности (от очень высокой до очень низкой). Парки «Гринстейт» и «Федеровский» могут разместить производства только 3,4, и 5 степеней опасности, то есть средней, низкой и очень низкой. Самая высокая средняя стоимость одного гектара земли продаётся в парке «Гринстейт» (47 млн. руб.), а самая дешевая в парке Левобережный (10 млн.руб.).
Таблица 8 Инфраструктура/земельный участок (часть 1)
Название парка
|
Общий размер территории парка, га
|
Размер свобод-ной террито-рии парка, га
|
Допустимый класс опасности для размещаемых предприятий, сооружений и иных объектов
|
Средняя стоимость продажи земельного участка, на территории парка,млн. руб.за га
|
Электричес-кая мощность, МВт
|
"Федоровское"
|
120
|
30
|
III,IV,V
|
11,5
|
60
|
«Гринстейт»
|
112
|
43
|
III,IV,V
|
50
|
26,6
|
"Левобережный»
|
160
|
127
|
I, II, III, IV, V
|
10
|
47
|
Таблица 9 Инфраструктура/земельный участок (часть 2)
Название парка
|
Наличие электроснабжения
|
Наличие газообеспечения
|
Мощность по газу, м3/ч
|
Наличие теплоснабжения
|
Мощность тепловой энергии, Гкал/ч
|
"Федоровское"
|
Да
|
Да
|
4500
|
Нет
|
-
|
«Гринстейт»
|
Да
|
Нет
|
-
|
Да
|
30
|
"Левобережный»
|
Да
|
Да
|
-
|
Нет
|
-
|
Таблица 10 Инфраструктура/земельный участок (часть 3)
-
Название парка
|
Наличие водообеспе-чения
|
Мощность водообеспече-ния, кбм/ч
|
Наличие канализационных очистных сооружений
|
Наличие ливневых очистных сооруже-ний
|
Каналы связи
|
"Федоровское"
|
Да
|
18
|
Да
|
-
|
Телефон, оптоволоконный интернет
|
«Гринстейт»
|
Да
|
125
|
Да
|
Да
|
Телефон, оптоволоконный интернет
|
"Левобережный»
|
Да
|
650
|
Да
|
-
|
-
|
В качестве итога данного сравнения можно сделать следующие выводы:
Самое лучшее расположение принадлежит ИП «Гринстейт»
Самое большое количество предлагаемых услуг у управляющей компании парка «Федоровское»
Самая лучшая цена за один гектар земли у парка «Левобережный»
Больше всего свободной территории у парка «Левобережный», в то время как у парка «Федоровский» меньше всего
После сравнительно анализа трех парков, можно также сделать вывод о том, что у индустриального парка «Гринстейт» нет очевидных конкурентных преимуществ. Данный результат усиливает необходимость разработки стратегии позиционирования бренда «Гринстейт».
|
